財政預算案前瞻|撤辣1年樓價續跌私樓業主人均身家唔見47萬

財政預算案2025前瞻｜據統計，自去年財爺撤去所有辣招後，「普通話客」在香港樓市累計斥逾1,200億元在香港樓市掃貨，不過「旺市未旺價」，樓價不升後跌。截至上月，香港私樓總值跌穿9萬億元，較撤辣前蒸發近4,800億元，平均每伙私樓樓價跌至699萬元，相當於撤辣後平均每名業主身家減少逾47萬元。

撤辣一年後香港私人住宅總值蒸發4800億港元

中原樓市大數據顯示，撤辣至今將近1周年，買家姓名為普通話拼音的成交宗數，錄11,522宗，涉及入市金額達1,282.8億元，按年升104%及80%，創下歷史新高，同時佔同期整體成交約25%及31%。

雖然內地客勇於入市，卻未能撐住本港樓價。樓市辣招全撤後，本港樓價一度連升兩個月，但升勢無以為繼，之後樓價更連跌5個月。中原城市領先指數CCL最新報138.47點，與去年撤辣前145.37點比較，跌近5%，意味現時樓價已低過撤辣前水平。與2021年歷史最高位191.43點比較，樓價累跌近28%。

發展商的推盤策略對過去一年的樓價起明顯影響。撤辣後發展商積極減價去貨，令二手市場繼續冰封。全港二手樓流通率已連續3年低於2%，去年僅1.8%。流通率是反映樓市交投的活躍程度，流通率愈高，代表樓市越旺及「有得炒」。1997年流通率高達8%，2003年也有2.1%，意味現時樓市交投慘過沙士。

新盤方面，由於部份發展商擔心「越遲賣個市越差」，採用「以價換量」的策略，形成2024年新盤市場非常暢旺，撤辣後錄逾1.5萬宗登記，按年升55%，發展商賣樓套現逾1,952億元，按年升8成。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時一手貨尾逾2.2萬伙，相信未來一兩年仍是發展商「清貨年」，息口走勢亦會繼續困擾樓市。港人對經濟前景欠信心，放慢置業步伐。政府即將發表新一份財政預算案，有望推出振興經濟措施，再為樓市帶來正面刺激作用，激活物業交投量，樓價回穩，所有香港人都得益。