財政預算案公布逾月，樓市遇來交投回升，老樓僅喻之為「小小小陽春」，沒有太爆的購買力，在發展商肯減價才出現的小爆發力，市場已經歡喜若狂，那麼過去的小陽春不過是交投倍升、價格上漲，今次亦只能說輕微反彈，未談及已見底，還離復甦很遠，同志仍需努力。
在各路一手大隊帶領下，上月成交乃創過去五個月新高，原因大家都見，乃「官商合力」撐住樓市，政府把所有束縛樓市政策鬆綁、降低稅率，發展商暴力減價，不理會已入市買家的資產貶值，直接把樓價拖下去，只得到一個反彈僅僅兩至三成的成交量，乃是他們不願看到的結果，騎虎難下，唯有硬著頭皮說下去，指樓市谷底反彈，今年樓價看升的預測。看看政府數據仍然下跌中，只能把跌幅收窄，並不能把樓市成功轉勢，此亦在老樓預計之內。
低價物業成交量飆升 400萬以下樓價創新高
2月施政報告將100元印花稅的措施由300萬元提升至400萬元或以下的物業後，令3月樓市氣氛好轉，然而，樓市仍然受高息、供應過多及經濟疲弱等負面因素所影響，3月新盤市場交投活躍，主要是倚靠發展商減價推售，相信年內樓市將仍然疲弱。供過於求仍是樓市主要挑戰，而樓價自2021年起持續下跌，並非單純周期性調整，更深層次結構性轉變正在重塑市場基本面及資產價值。同時，參考過去3個減息周期，樓價在減息初期通常無法立即扭轉跌勢。
數據顯示，預算案後，各大發展商狂推細價新盤搶客，至今一手市場錄得逾2,200宗，當中樓價1,000萬元以下成交佔逾1,991宗，比例高達九成。在100元印花稅效應下，樓價400萬元或以下成交多達400宗，較預算案前一個月急升七成，創近年新高，此乃過去數十年最活躍的中小型樓，由於樓價升勢過急，導致脫離一般市民負擔，今年重回合理價格，令一眾欲上車的小市民「得償心願」，乃滿足了自用家的正常化現象，並不代表著樓市已完全復元過來的結果。
早前更有學者預期，樓價必須從2021年的高位累挫45%-50%，才有望達至較合理水平。根據推算，一旦出現「樓價超調」或將觸發「全面性金融風暴」，屆時恐怕大部分炒家和個別地產商都難以平安渡過。當樓價累跌三成以上，將引發一系列惡性循環、大面積破產、銀行收緊按揭、經濟景氣暴挫、消費萎縮，之後是企業倒閉、大面積裁員和失業率飆升。當然這為大膽的預測，不過並不代表不能發生，若大家留意到現時市面，百業未興、工資不上漲，只有股票上升，很難斷定會落入樓市，遑論價量齊升的局面。
獨立樓評人 劉兆昌
更多香港樓市資訊
新世界、招商蛇口北都首個PAVILIA COLLECTION項目動工
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
