「地產霸權」一詞主要源自2010年出版的《地產霸權》一書，意指由一群跨領域集團，於缺乏競爭的環境下，壟斷及掌控與市民日常生活息息相關的貨品及服務供應鏈，並主導其價格。大眾一般對「地產霸權」形成的印象為香港地產商在政府政策下得益，令地產商做成壟斷局面，而最終導致市場失衡與社會資源高度集中的後果。
不過以筆者經驗與認知，其實是相反的。所謂「地產霸權」壟斷的情況，反而是因為政府當局過於規範發展，引致發展「交易成本」上升，發展時間加長。結果令大型發展商更有能力參與土地發展（特別是大型項目）。複雜的發展流程及審批程序，亦令新發展商因較少經驗而較易「碰壁」，難於與大型發展商競爭，從而形成壟斷。
本文集中探討香港繁複的發展程序，從而反映政府當局「拆牆鬆綁」及精簡發展程序的重要性。
香港發展流程複雜冗長
香港本身有三大發展限制，包括城市規劃、地契限制，及建築限制。發展項目必須符合所有規定才能推出市場。除投標政府土地外，發展商一般可透過收購市區舊樓或合併新界農地作發展。而一個私人發展項目由城市規劃申請至賣出單位需時多久? 其實可長達十至二十年。例如以下的發展例子：
- 西貢十四鄉大型綜合項目，最早由1995年開始規劃申請。經過多輪商討換地及補地價，及複雜的道路改善工程，商業部份的第一期至2025年方可落成及開業。住宅部分尚未開始預售。未計算收購土地時間，整體發展時間近30年。
- 元朗錦上路大型住宅項目，最早由2000年開始規劃申請。經換地及補地價後，住宅的第一期至2015年方可落成。未計算收購土地時間，整體發展時間亦達15年。
- 紅磡重建計劃，早由2011年前已開始進行收購，涉及多個地盤。由於地盤位於「無限制」地契，毋需規劃申請及補地價，至2022年才開始推出部分作預售。收購計劃發展時間亦逾10年。
複雜情況亦來自政府部門的各項要求。於規劃申請及地契修訂的過程中，不少政府部門要求發展商進行各方面的技術評估，如交通影響評估、排水影響評估、噪音影響評估等，並需交至各政府部門審批。增加發展規範及難度，亦加長發展時間。
即使投標出售的政府新土地亦未必能避免規劃申請。現時大部分土地都已受制於分區計劃大綱圖。當中一些政府新土地位於「綜合發展區」地帶，賣地後亦強制發展商就項目作規劃申請。如新九龍內地段第6556號用地（現為「AIRSIDE」） 於2017年由政府賣地投得。由於地段位於「綜合發展區」地帶，發展商需於發展前提交總綱發展藍圖予城市規劃委員會作審批。
而部分政府新土地要求私人發展商提供政府設施，同時亦加長發展期。如2023年出售的新九龍內地段第6590號用地的啟德地盤（須興建6個政府設施），政府估算土地需約7年時間作發展。
中小型發展商的發展風險更大
由上述可見，發展前期程序等可以非常繁複、耗時及耗資。前期投入大量資金後，住宅項目要收回盈利卻須等到項目較後期時間，令資金回本期變得很慢。由於現金流周期過長，實質上限制了資源有限的中小型發展商的參與機會，進一步催化市場集中化的趨勢.
需時及冗長的發展程序亦令中小型發展商所需要承受的風險較大。當中，中小型發展商的借貸成本會較大發展商高。當項目發展年期長，令中小型發展商的借貸成本更高，風險更大。因此，中小型發展商難以承受現金流過長的投資項目，尤其當市況不穩定時。而且大發展商可同時兼顧多個項目，如一個項目遇上阻滯，亦不會因而令整體現金流停轉。相反，同一情況下，中小型發展商便可能面臨周轉問題。
複雜的發展流程及審批程序，同時令新發展商因較少經驗而較易「碰壁」。如過去有新興中資發展商亦因市況變化及冗長發展流程而離場。
適度放寬發展門檻
市場不時討論政府是否應適度放寬發展門檻，精簡發展程序，筆者予以支持。因為精簡程序可吸引更多投資者參與地產市場以提升競爭力及買家選擇。同時政府亦可推出較小型地皮招標供中小型發展商較易參與。現時市況而言，樓價尚未復甦，建築成本卻持續攀升，因此政府應繼續致力推動精簡發展程序，降低入市阻力，方能激活市場動力。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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