最近一手住宅市場預售反應熱烈的西貢十四鄉發展項目屬香港近年最大規模的綜合發展項目之一，整個發展項目佔地約70公頃，包含商業、住宅、康樂用途等。項目發展商早於1995年開始提出規劃申請，商業部份的第一期至2025年方可落成及開業；住宅部分亦剛於2025年第二季開始預售。直至現在，整體發展時間近30年，尚有部分發展有待落成。
項目規模之大，可稱得上為私人「片區開發」的先例，同時亦展示出發展商於發展大規模項目時，背後所需要付出的心力，時間與金錢。政府於推展「片區開發」模式時亦可作參考。
十四鄉發展項目背景資料
翻查資料，十四鄉發展項目早於1995年進行第一個城規申請（A/DPA/NE-SSH/12），最初預計單位數目只有約2,000個，總樓面面積約370,000平方米。而截至2022年最新的城規文件（A/NE-SSH/142）可見，預計興建的住宅單位增加至9,700個，較1995年的約2,000個單位多４倍。而總樓面面積則達600,000平方米，比1995年的總樓面面積多1.6倍。
發展計劃經過多番修改。當中進行的城規申請超過10次，而發展亦於2017-2021年間共進行了３次補地價的過程，包括交還了超過2,500個舊有農地地段，並進行兩次換地及一次契約修訂，總補地價金額超過196億元。
直至現在，發展地盤分成３個，只有當中的運動商業綜合部分已落成。其餘地盤工程仍在進行。
三次補地價
是次項目於補地價上的做法較為特別，通常換地／契約修訂都是一次過完成的，相反這次卻分開了３次。發展商於2017年先進行第一輪補地價。首先將全部農地整合，進行換地。然後於2021年將其中兩個地盤分割出來，並再進行換地。最後再為餘下一地盤進行契約修訂。
現時一般新換地的契約都會有分割限制條款（Restriction on Partitioning），因此如需進行換地／契約修訂，都需整個地段進行。惟是次換地特別在於，地契上有多加一條條款，容許換地後再將地盤分割。因此，發展商才可為部分已分割土地進行獨立換地／契約修訂。 鑒於其屬面積大的地塊，筆者支持此容許靈活性的安排及措施。
涉及多項基建工程
由於地盤附近尚未開發，項目涉及多項基建工程，意味發展商須承擔比一般市區發展更多的建設成本。例如需要擴闊道路、建設新排水排污系統、進行山坡鞏固工程以防止山泥傾瀉等。當中擴闊西沙路尤其複雜，由原來的兩條行車線，改成雙程雙線行車，即四條行車線。多棵原有路旁大樹受到影響。同時亦須興建行人路、行人天橋，及交通交匯處等。
新界大型發展的困難
此案例實質反映了很多發展商於新界大型發展所遇到的難題。一般這類發展位於較偏遠地區，現有的公共基建建設較少。當發展商進行換地時，政府往往會將大量的公共設施列進契約條款內。而這些設施不一定只供及為滿足新發展內的居民使用，更有機會是為了完善區內的整體規劃。而亦因各政府部門經常有不同目標，而令發展商經常須周旋在不同部門的要求，令大型發展變得十分困難。
私人片區發展的先例
政府現正推行「片區開發」的新發展模式。其推行試點佔地約10-20公頃，發展商亦需興建基礎設施建設等公眾設施。由於發展時間長，發展過程中發展商也可能需要「變陣」，不斷改變發展計劃。十四鄉發展項目時間長達30年。政府於推展「片區開發」模式時亦可參考十四鄉發展的情況。
如大型發展涉及多個不同用途時，容許項目分割地盤，分階段完成，甚至分期支付補地價等亦是重要措施以鼓勵發展商參與「片區開發」。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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