據差估署資料，香港樓價在2021年9月達到歷史高位398.1點，其後一直下滑，至今已累積下挫近三成，自去年開始減息，樓價跌幅收窄，但仍未收復失地，主要原因受到龐大供應和經濟不濟影響，最近拆息回落，租金上升，才紓緩了跌幅，仍不足可以說已經止跌回穩，只可稱是喘息機會，若然本港經濟仍未有起色，單靠內地資金不足以撐起樓市。
《彭博》引述大摩稱，HIBOR近期下跌可能歸於三個關鍵因素，包括金管局注入大量港元流動性以維持聯匯區間；美元拋售壓力減輕；股票資金流入對港元的需求減弱。而引發HIBOR反彈的催化劑則包括：美元兌港元升至7.85、香港上市公司派息、外匯基金票據及債券發行增加，以及零售債券發行；更多上市招股集資(IPO)。大摩認為未來幾個月HIBOR反彈的可能性較大，儘管具體時間難以確定。港元利率持續下跌需等到2026年，屆時聯儲局料進一步減息。
至於美國是否減息已不太重要，據CME「美聯儲觀察」，美聯儲6月維持利率不變的概率為94.4%，降息25個基點的概率為5.6%。美聯儲7月維持利率不變的概率為74.9%，累計降息25個基點的概率為23.9%，累計降息50個基點的概率為1.1%。意味業界期望6月份減息的機會好大機會落空，對於餘下議息周期尚有多次，仍然有機會減息三至四次，最高累積減2厘左右，但是美國減息港息並不完全跟隨，接下來的港息減息機會大有變數。
來拆息走勢將視乎市場對於港元的高需求是否持續，如銀行體系總結餘持續維持於千億港元水平以上，HIBOR短期內仍會徘徊於1厘至2厘區間。另外，根據3月份金管局住宅按揭統計調查，H按選用比例報90.4%，按月降3.2%，創5個月新低。業界認為，現時HIBOR處於低水平，H按供樓人士的利息低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠，其優勢已即時反映出來。即使未來息口有機會回升時，H按業主仍可繼續以封頂息率供樓，屬「進可攻、退可守」的按揭計劃，料H按將會主導市場，H按選用比例亦將會再次回升。
香港經濟未轉型前，仍靠舊經濟支撐的助力會越來越少，領導人年前向香港高層反映要香港企回來，要大力改革，看來在未見到其利首先見到其害，本港出現執笠潮，而且擴散速度十分驚人，老樓早前經過多個零售店，吉舖回升，而且不少是空置了多年也租不出去，影響到舖位價格帶同下滑，投資者斬倉離場，可說是變成為商舖墳場。
獨立樓評人 劉兆昌
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