發展局於6月24日向立法會提交文件，為促進市場增加學生宿舍供應提供先導計劃。發展局建議在規劃及建築圖則審批上採取靈活措施，鼓勵市場以自資和私營方式，將酒店及其他商業大廈改裝為學生宿舍，從而增加宿位供應。此項先導計劃重點在於簡化酒店／商廈改裝成學生宿舍的規劃及建築程序。筆者認為政府及時採取變通措施，對香港整體專上教育及物業發展均有裨益。政府同時應加強解說，令市場更了解相關規範，包括部分改裝樓宇作學生宿舍的詳細要求及處理酒店地契事宜。
現行制度下改裝商廈為學生宿舍的困難
香港政府近年積極推動香港成為國際專上教育樞紐，致力吸引更多非本地學生來港升學。因應國際環境變化，市場對專上學生宿舍需求持續增加。但在現行制度下，學生宿舍用途未有清晰規範。於規劃上，學生宿舍一般被歸類為「住宿機構」用途，而「住宿機構」用途多數列於商業地帶的第二欄用途，因此若要於商業地帶上改裝商廈作學生宿舍，便需向城市規劃委員會（城規會）提交規劃申請。
再者，於《建築物條例》下，現時酒店和商廈可使用「非住用建築物」地積比計算樓面面積，設計空間較大。但過往法例，學生宿舍則需使用「住用建築物」地積比計算樓面面積，限制較大。
於以上情況下，現時有機構以酒店方式營運「學生宿舍」（非計劃內的宿舍）。但由於酒店本身有較高的牌照及機電要求，如中央冷氣及熱水供應等，亦需提供車位及旅遊巴停車位，如由寫字樓改裝作酒店，改裝成本及費用將大大增加。
但面對寫字樓市場需求下調，加上寫字樓空置率上升，善用乙級和丙級寫字樓作學生宿舍用途成為可行的新方向。政府需要為學生宿舍「拆牆鬆綁」，增加私人市場提供學生宿舍的方便程度及減少成本。
先導計劃下的新措施
先導計劃首先在規劃方面擴闊「酒店」用途的定義至包含學生宿舍用途。由於「酒店」用途大多數屬於商業地帶的第一欄用途，屬經常准許的用途，擴闊「酒店」用途定義後，讓大多數酒店或商廈無需經過任何規劃程序即可改裝成學生宿舍，大大減輕業界的初始成本和入場門檻。
在建築管制方面，在計算地積比率時，學生宿舍將會被視為「非住用建築物」。因此，酒店和其他商廈改裝成學生宿舍時無需拆除「過剩」樓面面積。但為確保宿舍的宜居性，學生宿舍仍須符合適用於住用建築物的天然照明與通風標準。
先導計劃同時亦允許酒店或商業樓宇保留改裝前已根據《建築物條例》獲豁免計算入總樓面面積的某些設施（如有蓋停車場、上落客貨區），並繼續享有豁免。這些空間可按住宿學生需要，改裝成健身室、自修室、洗衣房等設施。以香港都會大學去年購入紅磡蕪湖街88號一間酒店為例。酒店內本身有約6千呎的停車場及3千呎的後台辦公室，於現行規例下必須保留。但受惠於新措施後，這些空間可改作自修室、洗衣房等用途。
計劃本身更有條件容許部分改裝樓宇作學生宿舍。現時零售市場亦未完全復甦，不少住宅發展的基座商場都面臨租務挑戰。相信不少商住發展的基座亦可受惠於計劃，進一步增加學生宿舍供應。
未有措施放寬地契要求
而在地政方面，立法會文件提到，由於絕大部分商業用途的地契（如非工業用途地契）都沒有限制發展學生宿舍，政府預期改裝酒店或商廈成為學生宿舍大多不用修訂土地契約（即不涉及補地價）或申請豁免書。如果個別個案需要申請土地契約修訂或豁免書，地政總署將按現行政策處理。
雖然工業大廈不直接納入此計劃，但如果相關工廈已根據活化工廈政策取得豁免書並完成全幢改裝而成的商廈，將適用於先導計劃內。若已活化工廈位於「其他指定用途」註明「商貿」的地帶，由於「酒店」屬第二欄用途，發展商需進行較簡便的規劃申請。發展商亦需再次申請豁免書才可改裝為學生宿舍（繼續免去豁免書費用）。
酒店地契可否改裝成學生宿舍？
但現時先導計劃仍有不清晰的空間。如地契屬僅作酒店用途（即非廣闊的非工業用途），又是否可以改以用作學生宿舍用途？似乎暫時未有清晰答案。筆者相信於最新政策下，酒店用途應包括學生宿舍，期望政府可從寬處理解讀地契。而如相關酒店地契設有車位、中央冷氣及熱水供應等要求，又可否以技術修訂作放寬？
而部分改裝樓宇作學生宿舍仍存在不確定性，如何謂「過多不同用途」或「相當規模」？期望政府可加強解說，令市場更了解相關規範。
一舉兩得的政策
筆者認為政府這次反應迅速，樂於聽取及接納市場及業界的意見。靈活應變的手法不但能迅速增加學生宿舍，同時讓發展商可以較低成本下，環保及有效地把現有商廈改裝成學生宿舍。筆者認為這實屬一舉兩得的良策，既可支援香港未來發展成為教育樞紐，亦可紓緩寫字樓市場現在供過於求的壓力，達致地盡其用的目標。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政咨詢主管
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