香港政府因應最新市況，於7月21日公布撤回兩幅物流用地的招標。此舉除了強化政府主導角色，亦更能善用土地。整個招標過程中政府展現了其靈活應變的能力，值得讚揚。
原定以「雙信封制」方式、分別於2024年3月及2024年10月推出的元朗及洪水橋／廈村用地招標程序被終止。發展局將會把元朗用地交予香港科技園公司，以在元朗創新園建構微電子生態圈。而洪水橋／廈村用地將納入發展局將於今年內完成並涉及更大範圍土地的政策研究，目標是由政府成立的公司以產業園區形式管理和營運該一帶產業土地。
兩幅用地的招標時序
政府於2024年先後推出兩幅多層現代產業大樓用地以「雙信封制」作公開招標，包括非價格建議和價格建議。惟元朗用地分別3次延遲截標，洪水橋用地則延遲截標1次。兩幅用地的招標時間分別歷時17個月及10個月。
| 元朗用地 | 洪水橋／廈村用地 | |
| 首推出招標 | 2024年3月15日 | 2024年10月10日 |
| 原先截標時間 | 2024年6月28日 | 2025年3月21日 |
| 第一次延長截標時間 | 2024年12月27日 | 2025年7月25日 |
| 第二次延長截標時間 | 2025年3月21日 | – |
| 第三次延長截標時間 | 2025年7月25日 | – |
| 總招標時間 | 17個月 | 10個月 |
物流用地的挑戰
筆者於3月的文章提到，其實現時整體市況仍然不穩，青衣物流用地的招標結果亦已反映物流市場的反應仍然不佳。青衣物流用地於2月以每呎樓面地價約1,500元拍出，而該地拍賣只收到1份標書，反映物流市場薄弱及未來物流發展的挑戰。當住宅用地的賣地樓面呎價亦只達約$3,000 至$4,000（近年兩幅沙田住宅地及最新屯門用地），青衣物流賣地呎價則約$1,500，其實市場亦預期到元朗及洪水橋這些新發展地區的用地價值只會更低，特別於相關用地還需將部分樓面預留予政府，安置棕地作業者。
政府靈活變通的做法
事實上，就元朗（元朗市地段第545號）及洪水橋／廈村（洪水橋市地段第10號）物流用地發展，政府多年來不斷向市場及業界咨詢。
- 政府於2016年已展開可行性研究
- 2020年啟動市場意向調查，與潛在投資者／相關團體進行面談工作，當中包括與多間物流業、建造業、回收業、車輛維修及相關行業的公司及商會、發展商、銀行，以及立法會議員等會面及收集市場資訊
- 於 2023 年邀請有意者提交意向書
其實政府早於2016年已開始進行可行性研究。惟自2017年至今經歷不少超出預計的情況，包括2019冠狀病毒病疫情、國際貿易關係變化等，市場至今仍未完全復甦。而政府於過程中亦不斷修改招標內容，就是根據最新市況的改變而作出相應的調整。
例如，就洪水橋／廈村用地，其地積比率由7倍調低至5倍，須交予政府的樓面面積比例由三成下調至兩成。至2025年3月，政府更將兩幅用地的原招標條款 — 要求投資者須永久把指定樓面面積無償轉讓予政府，改由政府將以象徵式租金向投得用地的投資者租用大樓的部分樓面，租賃期為十年，容許投資者保留所有土地業權。
可惜，即使經過多番調整及延遲招標日期，市場反應仍較為冷淡。但筆者喜見政府並沒有因為前期工作已進行多年，就強行硬推招標硬推土地。現時做法反而更能善用土地。
未來方向
政府近年制定的《現代物流發展行動綱領》中提出，將在2027年前推出4幅葵青區具發展潛力的物流用地，供業界發展多層式現代高端物流設施。青衣物流用地推出後，代表將陸續有3幅物流用地推出。加上不少新發展區，如洪水橋/厦村、元朗南新發展區及擬議的龍鼓灘填海項目等亦已預留不少土地作物流設施用途，相信政府已預留足夠土地應付短、中、長期的物流用地需求。
佔地三公頃的元朗用地毗鄰元朗創新園及園內的微電子中心，未來將會轉作創新科技用途。微電子中心於2024年投入營運，佔地約3.25公頃。相信元朗用地未來可與微電子中心產生協同效應。具體發展計劃將由創新科技及工業局及香港科技園公司作進一步討論。
另外，根據2024年《施政報告》，政府正考慮以洪水橋╱厦村新發展區部分物流用地作產業園區的試點，並將物流用地批撥予由政府成立和牽頭的公司，令政府可以按政府的產業政策制訂園區發展和營運策略，善用物流用地及加強政府的主導角色。將洪水橋／廈村用地納入一併研究，可讓日後園區公司有更充裕土地資源。發展局會於今年內完成研究，接着啓動成立公司的工作。
正所謂計劃趕不上變化，即使已作多年的籌備工夫，市場大環境始終難以預測。縱使用地終止招標，但亦不等於先前的努力前功盡費。多年來於業界收集到的意見，包括營運方式，大樓設計等都令政府可有效應用於未來的物流產業發展中。政府相機行事值得鼓勵。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
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