今天我們繼續跟進香港樓市的現況。許多分析都提到，香港樓市最近有回穩的跡象，我也持有相同看法。目前來看，下週的9月17日是香港樓市相當關鍵的日子，將會發生兩件重要事情。首先，聯邦儲備局將在9月17日公佈議息結果，而當前利率期貨顯示超過八成、接近九成相信聯邦儲備銀行將減息四分之一。這對於香港將有多少減息空間，可能是關鍵，稍後我會進一步分享我的看法。
第二件重要的事情是特首將在9月17日發表施政報告。目前市場上對樓市的討論頗多，例如地產建設商會、地產經紀及立法會議員都提出不同建議，希望政府採取措施進一步振興樓市。主要有三個部分：第一，關於投資移民的門檻是否會放寬。另外兩個關於刺激樓市的建議，其中一是容許內地居民撓過資本管制，將資金來港買樓的「資金購屋通」，另一個是將印花稅只需100元門檻降低至六百萬元物業以下。到底成事機會有多大？
根據現行規則，海外買家在香港投資移民必須購買5000萬以上的豪宅，但這只計算1000萬的配額。有建議將5000萬的上限降低至3000萬或2000萬，同時將1000萬的限制提高至2000萬。我認為這個建議的可能性是五五波，因為有報道指出，李家超在與政黨會面時不斷詢問便利人才置業的安排及放寬投資住宅物業的建議，因此政府或許仍有機會進一步放寬。
截至2025年4月底，投資推廣處接獲1257宗投資移民申請，其中900多宗被原則上批准入境香港，並已有512人成功轉為香港身份證居民，預計帶來的投資金額為370億港元。至於我為什麼認為機會只有五、五波，的原因在於，現在的5000萬豪宅確實是相對較高的門檻。根據數據顯示，5,000萬以上成交僅佔一手成交的約3%，而二手市場則不足1%。如果再放寬門檻，是否會影響民生，這是需要注意的。如果降低至2000萬或更低，更可能會導致市場相關樓價突然出現熱炒，這與政府的原意相反。
目前只有千多宗申請，如果我們觀察2003至2015年，總共批出的投資移民數目多達31000宗，而現在的1200宗顯然未達標。政府是否會進一步放寬，我認為機會仍有一半。
此外，市面上還有兩個關於刺激樓市的建議，其中一是資金購房通，另一個是將印花稅門檻降低。包括地產建設商會在內建議施政報告將印花稅一百元的門檻從400萬進一步放寬到600萬，我認為這個可能性不大。因為如果放寬至400萬到600萬的印花稅只需100元，顯然會引起激烈炒作。我們注意到，400萬的交易已顯現出短炒的情況，而這並不利於樓市健康發展。
至於購屋資金通，我之所以重提，是因為財政司司長陳茂波在一個公開論壇主主動提到會考慮與中央部委研究。但我認為成事的可能性不大，因為這涉及國家外匯管制的風險。雖然可以透過閉環式管理來限制資金流出，但在實際操作中存在許多變數，例如買家出租後如何監管收入是否用來套利，甚至有情況是內地買家透過關連人士轉手方式規避監管，甚至以回佣或與業主串通造假買賣後，撻訂再分贜港元等枱底交易行徑，都可以成為另類的走資渠道。這樣一來，監管資金往來的難度相當大。
因此，在國家層級我相信這樣的安排不會簡單易行。以陳茂波的說法可能低估了對國家金融安全的風險。而前特首梁振英也質疑此類措施可能滋生投機。因此，特區政府的政策應以本地人為優先。我認為在施政報告中關於刺激樓市的三項措施中，只有投資移民放寬是較有可能落實。
整體而言，香港樓市已有穩定的跡象，包括一手樓的開價逐漸接近市價。此外，部分銀行估價也有所回升，加上政府的樓價指數已連升四個月，回到七個月高點。這些跡象顯示樓市正在逐步回升。
因此，如果此時進行任何重手刺激樓市的措施，反而可能事與願違。我相信政府會注意到這一點，而作為投資者或準備置業的人士，必須留意進一步的發展，避免因過度憧憬而做出錯誤的投資決策。
#購房資金通#外匯管制#不符國策#印花稅#投資移民#施政報告#財經拆局
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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