基建規劃從來都是成功土地發展的重要因素。雖然「基建先行」現已成為政府推動新發展區的主要策略，但筆者發現於部分已規劃地區的交通基建規劃仍未能做到「超前部署」，甚至出現與法定規劃圖則不一致的情況，引至私人換地及發展過程中出現不同困難，加長發展時間。政府各部門應盡力做到基建規劃「超前部署」，加強私人發展的確定性。
法定圖則應受尊重
城市規劃的宗旨是透過引導及規管土地的用途與發展，營造優質的生活及工作環境，促進經濟增長，並提升社區的健康、安全、便利及整體福祉。香港的規劃制度涵蓋全港層面的發展策略，以及地區層面的法定圖則與部門內部圖則。
分區計劃大綱圖屬於法定圖則，展示個別規劃區的土地用途、發展限制及主要道路/交通系統。土地用途一般分為住宅、商業、工業、綠化地帶、休憩用地、政府／機構／社區用途或其他指定用途。無論政府部門或私人發展商及業主，主要都是透過分區計劃大綱圖留意土地的准許用途及發展參數。
法定圖則是規劃署聯同不同政府技術部門，經過不同技術考慮，包括社會需求、交通需要、供水、排污等，從而考慮不同發展用途及密度。雖然法定圖則指明路口、道路和鐵路路軌的路線及各個地帶的界線，當進行詳細規劃時可能需要略為調整，但有關法定圖則同時亦是根據《城市規劃條例》，經公眾諮詢程序、城市規劃委員會審議及行政長官聯同行政會議批准的法定圖則，圖則內容應該受到尊重而不應大幅改動。
私人發展過程面對挑戰
一般私人發展過程中，私人發展商及業主第一步正正需要留意法定圖則的准許用途及發展參數，發展商從而可以考慮市場需求及商業因素，計劃應否作規劃申請及/或土地契約修訂(包括換地)。而在新界發展，由於大部份現有土地均是農地，一般發展即使不用作規劃申請，亦需進行換地及補地價。
但現實面對的情況是，即使發展商完全跟隨法定圖則的原意作發展，包括發展範圍、用途及參數，往往不同政府技術部門在換地時才向發展商提出額外基建要求。這些要求包括於土地中預留大型道路空間作日後開展新道路，協助興建巴士總站等。
這類原先不在分區計劃大綱圖的要求，打亂發展商對土地用途本來已有的規劃及部署，對發展佈局帶來十分大的影響。除了發展商需要修改原有發展設計，更需要在發展過程中與技術部門不斷周旋，令發展前期的人力、時間及金錢成本大大增加。這類突如其來的基建要求正正打擊私人發展的確定性。
雖然有關預留及佔用空間一般不影響原有規劃的最高地積比，但由於地盤可使用的上蓋面積減少，發展商於設計樓宇時面臨不少挑戰。最後，受影響的亦是小業主，因其住用面積的實用程度及間隔亦會因地盤實際可使用面積減少而受影響。
「基建先行」的規劃
筆者認為新道路及巴士總站等大型道路基建應盡早考慮及反映於分區計劃大綱圖或其他諮詢文件(如新發展區的諮詢文件)，令大眾及發展商可盡早了解相關長遠規劃，而作出合適部署。
「基建先行」現已成為政府推動新發展區的主要策略，例如在北部都會區，政府會於初期工程中優先興建污水泵房、道路等基礎設施。因此政府會先收地，再統一重新規劃，包括道路設計，這種先收地後規劃的方式，有助提升整體規劃效率。但香港其他非新發展區的地區，亦應「基建先行」。
基建規劃應「超前部署」
分區計劃大綱圖之所以可以容許公眾參閱，便是為了向公眾提供清晰透明的框架，促進發展的流程。如業主購買土地時，城規上沒有受限，卻於土地申請中處處受不同部門的「額外」要求，分區計劃大綱圖的意義便蕩然無存。
若政府有新規劃，如需改劃土地作道路用途，應先向城規會申請改圖，並及時向公眾公布最新資訊。雖然筆者理解政府亦有困難於每一個地方作長遠規劃，亦了解政府當局正嘗試簡化程序、減少限制，但技術部門亦應盡量趕上「基建先行」的大方向確保規管持續、穩定及清晰，避免出現與法定圖則不一致的情況。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
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