私人地契修訂或換地屬新發展用地供應的重要來源，但過往補地價評估和磋商需時，過程亦存在不少不確定性，影響效率。市場上包括香港測量師學會在內，一直有聲音建議政府建立標準金額補地價機制，為改契及換地申請提供更清晰、透明的補價基礎，從而精簡發展程序、加快發展。有見及此，地政總署於2021年起就工廈重建推出標準金額補地價先導計劃，目的除加快工廈重建步伐外，亦是為這套機制測試市場反應。
先導計劃推出後受到相關持份者歡迎，並累積足夠實際經驗後，政府逐步擴展及常規化相關安排。2021年《施政報告》宣布把標準金額評估地價的方式，擴展至「加強版傳統新市鎮發展模式」下新發展區的契約修訂；2023年《施政報告》進一步把標準金額擴展至新發展區以外的新界農地，以釋放土地潛力，加快土地及房屋供應。
適逢政策推行五周年，配合額外地積比率(住宅重建)等措施，香港正逐步建立一套較完整的政策工具組合，為土地資源重整提供更多可能性。
標準補地價的演化
2020年《施政報告》宣布推出工廈「標準金額」補地價先導計劃，並於2021年3月正式實行。計劃適用於1987年前落成工廈的契約修訂，申請人可按預先公布的標準金額，以固定公式計算補地價，作為傳統補價的替代選項。全港劃分五個大區，分別就「改前」（工業／倉庫）及「改後」（商業／現代工業、住宅）參考市場數據訂定標準金額，金額在計劃期內維持不變。
先導計劃推出後市場反應正面。發展局於2022年3月宣布延長一年至2024年3月底。其後在2023年《施政報告》中宣布將安排常規化，並擴展至1987年前的特殊工業用途工廈。由2024年4月起，標準地價改為每年檢討一次，以更貼近市況。2025年的調整首次將「商業」與「現代工業」分開訂定，更準確反映現代工業用途的土地價值。
政府亦把標準金額模式擴展至其他土地類別。2021年《施政報告》宣布把標準金額擴展至「加強版傳統新市鎮發展模式」下新發展區的契約修訂申請。地政總署其後於2022年3月率先為古洞北及粉嶺北新發展區餘下階段訂立標準金額，作為常設安排，為業權人提供確定性，有助加快私人發展項目推進。
2023年《施政報告》進一步宣布將標準金額擴展至新發展區以外的新界農地。涵蓋元朗、北區及屯門的現有新市鎮範圍，以及現有或擬議鐵路站附近範圍，劃分為10個分區，引導市場集中資源在交通及配套較完善的農地進行高密度發展，以加快土地及房屋供應。
至今，標準金額補地價已由最初針對工廈重建的先導試驗，逐步發展成為涵蓋新發展區及新界農地的更廣泛政策工具。
工廈補地價標準金額貼近市況
工廈（地政總署作業備考第6/2026號）及新發展區以外新界農地（地政總署作業備考第7/2026號）的補地價標準金額，均於2026年7月31日更新，並追溯至2026年4月1日起生效。其中，工廈的標準金額在一定程度上反映地政總署對當前物業市場的看法。
工廈重建前每呎地價約1,254至2,369元；特殊工業地價則維持按一般工業地價約70%計算。而最新現代工業的改前標準地價每呎價值1,394至3,530元，商業每呎價值1,579至3,902元，住宅約3,066至7,804元。
住宅用途是唯一在所有地區均錄得增長的類別，按年升幅介乎12.0%至13.8%。相反，特殊工業、現代工業及商業用途均錄得負數，其中現代工業及商業用途的跌幅較大，尤其新界北的商業地價跌幅達15%。
筆者樂見地政總署適時更新標準金額，充分反映各區及不同用途的市場變化。政府願意按照實際市場表現作出調整，更反映政策具有彈性，亦有助增加制度的透明度、公信力和市場認受性。
政策漸入收成期
過去五年，市場已出現採用標準金額落實工廈重建的個案。根據政府於2024年1月公布的資料，至少有13宗工廈重建項目採用標準金額並達成補地價協議，反映制度的實際成效。據市場消息，位於元朗宏業東街的麗新元朗中心，發展商於2026年6月完成約7.84億元補地價，由工業用途轉作住宅發展，重建後總樓面約48.7萬平方呎。有關補地價正正亦使用標準金額補地價。
這些例子證明標準金額補地價安排已走向實際應用。隨著2026年標準金額進一步更新、更貼近不同地區及用途的市場走勢。期望更多業主及發展商會重新評估旗下工業物業的重建潛力，並積極考慮利用標準金額推進改契及重建。
提速提效 釋放土地潛力
展望未來，標準金額補地價可與即將於2026年9月實施的「額外地積比率先導計劃」互相配合，組成更全面的政策工具組合。這些措施各有側重，但可因應個別項目情況靈活銜接，為市場提供更多推進發展的途徑，有助提升重建項目的財務可行性，並吸引私人資本更積極參與。
標準金額機制不僅為補價建立確定性，亦能加快土地申請程序。期望這套「組合拳」能有效推動城市更新、配合產業轉型，善用尚未充分發揮的土地價值，同時提升珍貴土地資源的整體使用效益，將有限的土地轉化為支持香港長遠經濟及社會發展的重要動力，真正實現提速提效、地盡其用。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
