有大型零售銀行日前宣佈，自9月中旬起將個人跨境徵信報告正式擴展應用至內地客戶、持內地收入或資產人士的按揭、私人貸款及信用卡等零售信貸審批流程。隨著「跨境徵信互通」機制試行成效顯著，新來港人士申請按揭的途徑獲得大幅寬減——今年前七個月，已有大型銀行接獲相關新來港人士的按揭申請數量錄得按年三成七的顯著增長。然而，這項徵信互通政策對部分申請者而言無疑是一把「雙刃劍」。近日，一位內地企業家來港買樓，原定打算以資產審批形式申請七成按揭，豈料銀行在審核期間突然要求查閱其內地徵信報告，幾乎令整個買樓計劃宣告觸礁。
該名買家購入了一個價值約三千萬港元的物業，本意用於投資。以他在內地的整體資產規模——名下擁有多項金融投資產品及房產來看，理應具備足夠條件通過資產審批。不過，當我們團隊協助他向三家不同規模的銀行提交申請時，三家機構均表示無法將其主要資產採納為合格審批基準。問題關鍵在於資產的變現流動性，買家將大量資金佈局於各類投資產品，當中不少屬於設有鎖定期的「封閉式基金」，無法隨時提現，因而未能獲認定為合資格資產。至於他在內地持有的物業，雖然市值不俗，但本港銀行對內地房產估值設有嚴格的認可地理區域限制，加上評估過程較繁複耗時，導致按揭審批進度持續拖延。
銀行突推新審批指引 要求提交內地個人徵信報告
陷入僵局之際，其中一家正在審批的銀行突然傳出新安排——由於該行中途推出了最新的審批指引，突然要求買家必須提交由內地官方或銀行開立的「個人徵信報告」，以證明其於內地並無重大負債，方可繼續按七成按揭進行批核。這項突如其來的政策轉變，頓時讓買家大失預算。這份徵信報告堪稱內地的「金融數位身份證」，銀行一旦獲取調閱權，便能清楚查悉所有尚未清還的住宅按揭、商業樓宇貸款、汽車貸款、經營貸及網貸等資料，同時亦包含信用卡總授信額、擔保責任、過去五年內的還款紀錄與逾期詳情，以及其他金融機構的查詢軌跡。
買家聞訊後神色大變，顯然對呈交報告心存忌憚。經進一步剖析後，我們方得知他在內地仍有若干與房產及大額保單相關的供款。在內地，善用保單融資或房貸進行資金調配極為常見；然而一旦提交徵信報告，本港銀行會將該等供款全數列入負債額度，從而導致按揭貸款額被大幅削減，甚至可能因信貸評級不佳而直接遭到拒批。
考慮到「硬闖」的風險極高，我們決定啟動銀行、客戶與顧問團隊的三方協商。經向銀行詳細了解，我們發現若客人選擇不提供內地徵信報告，在該行的最新架構下，按揭成數上限則會調整為五成。
掌握了這個關鍵突破口後，我們重新盤點客人的資產組合，發現部分投資產品並非全數套牢，成功套現後為客人帶來近六百萬元流動資金。隨後我們向銀行提出方案，將按揭申請成數由原先的七成（需貸款 2,100 萬元，首期 900 萬元）調降至五成（貸款 1,500 萬元，首期 1,500 萬元）。貸款額減少的 600 萬元資金缺口，剛好由套現所得的資金填補。由於按揭成數降至五成，完全切合了銀行「不查閱徵信報告最高批五成」的最新準則，銀行的信貸風險顯著降低，經過團隊積極爭取，銀行最終同意在免除提供內地徵信報告的前提下，直接批出五成按揭，協助客人順利解決難題。
專家提醒：內地資產買家須深入了解銀行審批指引
藉由本次個案，筆者特別提醒以內地資產為主的讀者，必須深入了解本港銀行對各類內地資產的具體審批指引，再加上銀行審批政策隨時可能有所更替，如有需要，應盡早諮詢專業的按揭顧問意見。
