上周收到一網民留言：「你觀察得非常敏銳。」
網友引述報告指，香港住宅樓市在經歷年初的強勁反彈後，進入2026年下半年，確實呈現了量價齊跌的短期回調與降溫趨勢。雖然市場基本面普遍被認為已走出2021年至2025年的歷史低谷，但近幾個月的數據顯示，早期的V型反彈勢頭已顯著放緩並出現局部修正。
根據差餉物業估價署最新數據，私人住宅售價指數在連升13個月後首度回落，市場觀望氣氛明顯轉濃。
一手住宅成交從春季超過2,500宗 急速降溫至單月幾百宗
整體物業買賣合約量連跌兩個月，8月份交投量更失守6,000宗水平，創下18個月以來的新低。其中一手住宅成交從春季旺市的超過2,500宗，急速降溫至單月幾百宗，跌幅明顯。
由於一手新盤持續以貼市價，甚至折讓價搶客，二手市場承接乏力，部份急於沽貨的業主選擇擴大議價空間或減價出貨。
五月底內地加強打擊資本外逃等新政策出台後，對香港樓市起重要支撐的中國內地買家參與度明顯下降，缺乏了這批新資金持續高強度注入市場，承接力逐步減弱，這便是老樓在數個月前已提醒大家，還有代理死撐樓市沒有問題，縱使加息也對樓市影響輕微，結果被打臉。
雖然去年美國進入減息周期，但不少外界人士認為減息的步伐與外圍宏觀經濟環境仍存在不確定性，買家普遍轉趨審慎，不願貿然在高位追價入市。
由於美國12月加息的機會超過一半，本港銀行加息的機會也高唱入雲。不過老樓估計，縱使美國年底再加息一次25個點子，估計香港銀行也不會同步，最多加0.125厘，可能有部份中小銀行或資本緊張的銀行會擴大加息空間。
特別要注意的是，由於拆息居高不下，普遍新造H按已長期觸及3.25厘的封頂息率，業主近來多數需按封頂息率供樓，短期內未有即時加重供款負擔，但未來仍有上調壓力。而且對於投資者而言，目前按揭息率約3.25厘，而市場平均租金回報率約3.4%至3.5%，利差收窄可能會減弱投資者的吸引力。
置業者需三思息率變化風險
故此，若果大家有真正置業需求，老樓建議他們需要三思息率的變化，現在不同以前，按揭息率不減反加，以往採用H拆息按揭的以一個月及兩個月的息口走勢會不斷向上移，若然本身的財力和工作收入不穩定，要加上這些風險因素，若然你仍然要入市，老樓不阻你們，要承擔樓市轉勢的代價。
獨立樓評人 劉兆昌
