地政總署於2024年4月2日公佈了最新標準地價，包括更新的工廈重建標準地價以及全新的新界農地標準地價。有關新標準地價將適用一年時間至2025年3月底，之後將再每年檢討。補地價申請人可選用標準地價或繼續使用傳統補地價方式。
根據政府所述，標準地價制度旨在為補地價提供確定性，從而精簡發展程序和加快發展。標準地價並非提供地價折扣優惠予發展商。但當標準地價並不貼近市場情況而令發展商不選用，標準地價則「得物無所用」。
初部觀察而言，最新標準地價的設定金額以現在市場情況下，並不吸引。
工廈重建 標準地價商業/住宅價值仍偏高
根據地政總署作業備考12/2023A，地契修訂前 (工業用途) 與修訂後 (商業/住宅用途) 如下:
| 地區 | 修訂前 – 工業 | 修訂後 – 商業 | 修訂後 – 住宅 |
| 香港島 | $31,000/平方米 | $60,000/平方米 | $80,500/平方米 |
| 九龍東 | $31,000/平方米 | $52,000/平方米 | $62,000/平方米 |
| 九龍西 | $27,000/平方米 | $48,000/平方米 | $68,000/平方米 |
| 新界南 | $27,000/平方米 | $40,000/平方米 | $46,500/平方米 |
| 新界北 | $16,000/平方米 | $24,000/平方米 | $34,000/平方米 |
工廈重建標準地價本身於2021年推出。上一批標準地價使用了3年。而近年於加息環境下地產市場明顯疲弱。雖然新一批標準地價對於3年前有明顯減幅，如工業/商業地價有約20%減幅，住宅地價則有約38%減幅，但似乎對於現今市場仍屬偏高。
筆者留意到修訂後九龍商業地價仍達約$50,000/平方米（即約$4,650/平方呎）。值得留意的是，於2023年3月，新鴻基僅以每呎樓面地價約$3,100投得旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮，最新九龍區標準地價比洗衣街地皮地價高約50%!
儘管洗衣街地皮涉及不少公眾設施，包括社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站以及公眾停車位等，但地皮位於旺角中心地帶，毗鄰旺角東鐵路站，亦可建超高地標式商廈。就市場而言，難於接受九龍東(如九龍灣/觀塘) 的標準地價高於旺角地價。
而九龍住宅地價亦未能反映最新市場情況。於2023年12月，信置財團以逾19億奪市建局九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目，每呎樓面地價只有約$4,700。但最新九龍住宅標準地價仍達$5,760 至$6,300/平方呎 ($62,000 – 68,000/平方米)，高約22%-34%。
新界農地標準地價亦偏高
新設的新界農地標準地價就新界不同地區分了11個區域，有不同的地價。為容易比較，筆者引用古洞站區域的標準地價:
| 地區 | 修訂前 – 農地 | 修訂後 – 非住宅 | 修訂後 – 住宅 |
| 古洞站 | $4,500/平方米 | $24,000/平方米 | $34,000/平方米 |
古洞站的住宅標準地價約$3,260/平方呎。由於修訂前農地價值有限，如發展商選用標準地價仍大機會要補價超過$3,000/平方呎。
於2023年第四季，市場就有傳6宗古洞北/粉嶺北新發展區補地價建議約每呎$2,600。但最終那6宗補地價亦失敗告終，土地被收回。如果有關消息屬實，不同發展商於2023年第四季不接受約每呎$2,600的補地價，現於2024年4月，又如何接受超過$3,000/平方呎的標準地價?
筆者明白2月公佈的財政預算案撤辣，令住宅樓市再次升溫，但實際只反映於成交量而非成交價。似乎最新標準地價未達現時發展商接受的水平。
標準地價應更貼市以增加吸引力
上年度政府土地拍賣有3宗流標，已反映地政總署與發展商對土地價格的分歧。標準地價改進為每年檢討，理論上應可更貼市。筆者亦明白標準地價不能反映個別地皮獨特情況，不能因個別地皮因素而考慮較低價格。但以上例子見到，4月新的標準地價似乎未能完全反映現有一般市況，難於有吸引力。標準地價金額應更具吸引力才可達到精簡發展程序和加快發展的原有目標。
鄺偉賢 ｜高力國際估價及諮詢服務亞洲區高級董事
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