市區重建局（下稱”市建局”）於今年8月展開九龍城啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目）的招標程序。於收到30份合作發展意向書後，在9月截標時僅接獲長實提交的一份標書。然而，由於該標書條款與市建局的要求存在分歧，項目未能成功批出。市建局表示將研究自行發展該項目。
雖然有關流標涉及發展商新增了額外條款，屬不符合招標條款的標書，市建局按程序不會審議其財務建議。但從入標數量考慮而言，有關沙浦道項目對發展商吸引力並不大。這亦與近期的樓市疲弱有著莫大關係。可見於現行市況市區重建面對的困難。
市建局項目歷年流標紀錄
翻查資料，市建局歷年來共有三次流標記錄，分別是2014年5月首次招標的觀塘市中心第2及第3區商住項目、2023年2月的觀塘市中心第4及第5發展區商業項目，以及此次九龍城啟德道與沙浦道的重建項目。
九龍城沙浦道項目
今次流標項目地盤面積約57,124平方呎，最高可發展的總樓面面積上限為51.4萬平方呎，預計可提供約810伙。發展條款涉及多項公用設施要求，包括要求提供社區幼兒中心(淨作業樓面面積逾5,382方呎)，另興建一個設有約300個公眾車位的地庫停車場 及 一個約1,000平方米分層地下廣場。
項目若將來賣樓收益達82.5億元 (即每方呎約1.9萬元水平)，發展商須向市建局分紅，比例劃一為三成。而非住宅部分及公眾停車場在首10年將由中標財團與市建局共同持有，租金收入扣除相關支出後，按七三比例分配，財團獲七成、市建局得三成。
分期支付前期款項
該項目同時首次引入了分期支付地價的安排，允許將地價分為三期支付。根據市場消息，第一次的訂金為5,000萬元，而第二期的出價加訂金的最低要求為10億元，需於中標後的第21天支付。至於第三期的出價及付款日期將由發展商確定，但必須在五年內結清。
為何九龍城沙浦道項目最終流標收場?
於相關分紅比例及分期支付安排下，沙浦道項目看似有一定吸引力。但為何項目最終仍然流標收場? 市場相信與興建大型地下建築物(包括地下停車場) 的技術問題相關。
首先，建設多層地下停車場的發展成本非常高，建築深度的增加意味著建設成築的上升，還牽涉到挖掘大量泥土的環保問題。項目要求興建300個公眾車位的地庫停車場，面積將超過110,000方呎面積，令吸引力大減。
大型地下建築亦會加長發展及建築時間，從而增加發展的借貸成本及風險。而地下停車場的運營成本，包括消火、照明、通風和排水等，也是值得關注的重要長遠成本因素。近年來，筆者注意到市場上對於興建地下建築物，特別是地下停車場，表現出保留的態度。
再者，此該地盤的形狀不規則且長而窄，在這種不規則地形上建設地下建築物，包括地下停車場，其設計受到許多限制，這樣導致直接技術成本的增加。
市建局仍須平衡不同需要
雖然大型地下建築物不受市場歡迎，但市建局仍須平衡不同需要，特別是公用設施的需求。於九龍城整體規劃而言，實有需要大量公眾停車位。而對比於單幢較小規模的重建，由較大面積的市建局項目提供公眾停車位本身屬較有效及可取的做法。因此沙浦道項目要求發展商興建地下公眾車位是無可厚非。問題在於現行市況疲弱，令地下建築物的困難更為突顯，從而大減項目吸引力。可見市區重建不同考慮之間的矛盾及困難。
市建局表示將研究自行發展該項目，但詳情未定。但要留意的是市建局尚有不同招標項目，長遠市建局仍需與發展商一同發展。於日後平衡社區需要、對發展商吸引力，以及市建局財務情況之間，市建局可能須要更靈活地處理招標安排。
鄺偉賢
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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