上回談到2024年按揭市場最活躍限於政府上半年全面「撤辣」後的一段為期兩三個月的「小陽春」，至九月美國聯儲局宣布減息後，其對市場的提振效果有限。今回我們將集中展望市場在2025年的動向。
按市跟樓市唇亡齒寒，樓市表現不佳，自然少一手二手樓盤買賣，按揭申請及獲批宗數也會相應減少；而銀行估值偏低，亦會令業主做轉按或現契套現的意欲減低。縱觀本港樓市，坊間對於市場來年的表現有分歧。較悲觀者主要擔心美國新政府上場的政策會打擊市場情緒。雖然聯儲局在九月、十一月和十二月三次減息，每次本地銀行均宣布跟減，但即使實際按息在2024年輾轉由4.125厘下調至3.5厘，其減息效應由九月至今還是不太顯著，坊間預估來年減息步伐將會收慢至全年只減息兩次，共0.5厘，美國新政府可能會推出各類激進的貿易保護政策，故淡友不敢高估來年的經濟發展，即使國家和本港政府可能偶有新舉措，其「政策市」的刺激效果亦可能較為短暫。
其次乃本地樓市的供求情況，以新樓為例，今年一手樓成交量預計約1.6萬宗，但目前的庫存量為大約十萬個單位，就算往後完全停建新樓，假如成交量維持在相同水平，也要大約6.5年才能完全消化。經濟市道不佳，負資產數字處高位，潛在買家不看好經濟前景而選擇觀望，發展商新盤開賣時自然不敢定價太進取，以免有價無市，而新盤平售亦會倒過來給予二手市場壓力。當然，如樓價繼續在底位徘徊而租金指數又繼續上升的話，預計2025年「買平過租」的情況會更加普遍。反映二手大型屋苑租金水平的中原城市租金指數（CRI）在11月份就錄得123.22，雖比9月份創下五年新高的123.94稍低，但仍處高水平，如樓市和租金走勢持續不變，或多或少會釋放這類潛在買家的購買力。不過可以預期這批買家的影響力有限，不足以改變整體樓市走勢。
惟另一邊廂，也有分析較看重減息周期的影響力，認為即使美國減息步伐收慢，本地銀行的回應都是「加慢減快」，只要準買家的入市難度不斷降低，還是有利於改善大市氣氛。有分析就預期來年一手樓交投量可以上望1.8萬宗，二手樓則有4.2萬宗，全年的樓價增長可以達到3至5%。根據金管局數據，今年九月份和十月份的每月住宅按揭貸款申請宗數均錄得跌幅，一手物業和二手物業的批出宗數都分別由第二季的全年高峰回落至983宗和2,610宗，其中一手物業的批出宗數更暫是全年低位（十一和十二月份數據尚未公布）。在轉按市場方面，昔日銀行愛以轉按催谷按揭業務，全盛時期給予客戶的現金回贈曾高達2.3厘，但2024年銀行削減優惠，轉按宗數自二月起維持約550至670宗之間，佔整體按揭貸款個案約一至兩成。如果來年市場如分析所料持續回暖，一手二手物業按揭批出宗數估計將分別有18,000宗和33,000宗，轉按則大約7,500宗。樓市回暖可帶動新造按揭和轉按市場，好消息是各大銀行自第四季起逐步重推按揭現金回贈，比率為貸款額0.15%至0.3%，如果明年銀行進一步放寬審批和提高回贈比率，有機會再刺激數據增長。
明年首兩季有多個大型新盤落成，近日我們收到不少查詢，一些準買家有意趁樓價低位入市，不少買家為「上車客」，本身沒有申請按揭經驗，如對自己能做的按揭成數及相關的入息要求有疑問，可以趁明年申請「大塞車」前向銀行申請預批，以免之後正式申請時出岔子而大失預算。
利嘉閣按揭 黃詠欣
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