早前提及今年鐵路盤將成新盤焦點，尤其是三區更有焦點中的焦點，包括元朗錦上路、何文田站和黃竹坑，今期試從三區現有的特點來分析下前景。
首先錦上路一帶，只有多年前由新地發展的Park Yoho和爾巒較具規模，但距離港鐵站仍有一段距離，老樓曾試過由港鐵站行去爾巒，足足要20分鐘，十分不方便，唔想行路便要轉駁專線小巴和的士。附近便有一個周末日和公眾假期的跳蚤市場和紅磚屋市場，及有多條小巴專線往不同村落，而且更是行山友聚集的地點，在位置上較現時元朗站清幽，若果喜歡大自然的朋友們，只距離一個站便擁有交通和環境的優勢，而且價格低於元朗站上蓋物業，可有多一個選擇。
目前爾巒呎價約1.5萬元，Yoho Hub最新一批呎價約2.1萬餘元，即使再加入鐵路線元素，理應有得fight。信置方面日前便透露，錦上路站項目，涉及約2,200伙，現待批預售樓花同意書，冀成集團虎年頭炮新盤。項目受惠於港鐵屯馬線，以及將興建的北環線，帶來雙鐵路效應，加上北部都會區概念刺激，有望成為2022年上半年最熱新盤。
至於何文田站，毗鄰已經有不少私人項目，都是由政府土地拍賣回來，而且一度成為地王，分別由新地發展的天鑄，曾一度成為區內樓王，不過最近有連番蝕讓個案，為樓市添上陰影，懷疑年前開賣的溢價是否過高，因為區內另外兩個私人項目，包括會德豐的One Homantin和嘉里發展的皓畋，入伙以來紛出現蝕讓個案，賺錢個案有限，那時曾有業界人士指出，區內數十年內以資助房屋為主，私樓較為集中在窩山一段，雖然鄰近港鐵站，區內豪宅化尚要時間才成氣候，故此未來新盤開售定價上月壓力。
本周老樓曾路經此處，上蓋兩期項目正在施工當中，其中由華懋發展的第二期，華懋先為何文田站第1A期申請預售樓花，共447伙，預計關鍵日期為2024年4月30日，項目計劃2022年中推售。翻查資料，何文田站2期 ，可建住宅樓面逾63.9萬方呎，預計2024年落成，項目補地價金額約74.87億元，以可建住宅樓面面積計，每方呎補地價約1.17萬元，華懋是於2018年底奪得項目發展權。目前天鑄呎價約4.5萬元，日前7座頂層複式戶，實用面積2,352平方呎，本月中以9,300萬元易手，實用呎價約39,541元。據了解，原業主於2015年中以逾1.07億元購入單位，持貨6年多，現帳面蝕約1400萬元，物業期內貶值約13%。
最後黃竹坑站，集天時地利人和一身，天時者港島區已30年沒有鐵路盤供應；地利者乃區內同時轉型為新興商貿區；人和者因鐵路開通，為南區入門版，因此成行成市，最近嘉里以招標形式出售二期揚海一個頂樓連天台單位，呎價首破7萬元，為同區新高，往後數期有了新指標，加上同區賣完後沒有新供應，故造成物以罕為貴，不少城中富豪及富二代，紛大手買入以搏升值。
自港島西南區薄扶林貝沙灣後，港島區才見有逾千單位供應地區樓盤，在現時港島區供應少的有利因素下，黃竹坑站得天獨厚，每次賣樓勢成為樓市指標。
資深傳媒人 劉兆昌
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