位於上水古洞南的大型豪宅建築群「天巒」入伙多年，皆因當時新地品牌兼獨立設計概念，打造落馬洲口岸附近第一個大型豪宅，結果溢價逾倍而吸引到內地富豪蜂湧購買，礙於入伙率低兼高價入市，未如大市般同步升值，反而變仆直，樓價不斷下滑，連呎價和呎租也不及上車樂園沙田第一城，二手更連番蝕讓多年，堪有「鬼城」之稱。
今時不同往日，受惠於北部都會區「概念」，為業主救星，即時在過去半年出現連番賺錢個案，最高賺價近千萬元，所謂未到終點不能論輸贏，終於守得雲開見月明。
2012年在報紙工作時，曾找同事深入報道天巒「災情」，那時呎價不足萬元，呎租亦不過十多元，聽聞當中業主佔上九成九為內地或有內地背景的，亦有不少是為了中港投資用途，結果未賺先見蝕，回報低到一厘也不足，甚至蝕讓數千萬元斬倉離場。當時派攝記早上和晚上分別攝影一次，顯示入住率情況，當然結果是烏燈黑火、了無人煙，乃「鬼城」之名開始，同業亦開始有此稱號。
最近因往古洞水塘行山，得見真正廬山真面。由於古洞水塘位於天巒附近，居高臨下便一覽無違。在高處望下去當然是佔地頗多，多由山巒包圍，極為隱敞，若不是居高臨下，根本無法窺探整個屋苑範圍，正因交通不便，附近只有一個古洞街市，無論日常用品或是其他商店也欠奉，這也是其一個賣點，地方偏僻寧靜，但亦稱不上是世外桃園。
二手蝕本貨多年，去年特首最後一任施政報告中提出北部都會區概念和落馬洲支線延伸，在這裡老樓只提這是概念，未有實質建工時間表，尚未知日後效益，但對於仍持有的業主們反而是一個由虧變盈的時機。
根據資料顯示，近月錄得的二手個案成交中多錄得賺錢紀錄，包括天巒一期加倫大道單號屋，建築面積2,573平方呎，實用面積1,598平方呎，開價2,600萬元，近日議價後以2,450萬元沽出，建築呎價9,522元，實用呎價15,332元。買家為區內用家，鍾情屋苑居住環境，見單位價錢合理，即購入單位自住。原業主於2016年以1,965萬元購入上址，持貨6年，是次沽出單位帳面獲利485萬元，單位升值24.7%。
至於受惠都會區內，區內亦加快興建計劃，包括新地向城規會申請，把一幅位處上水古洞雙魚河的地皮連同其他政府土地，改劃成住宅(乙類)用途，擬建909個分層單位，單位數目比兩年前提出、擬建37幢洋房之計劃大幅增加23.5倍，預計可容納2545人口。上述項目與新地旗下天巒只有一河之距，地皮面積21.2萬方呎，當中包括近5.9萬方呎為政府土地。
另多幅位於未來古洞站的沿線地皮，先後由新地、永泰和會德豐等投標奪得。嘉里建設以4.978億元購入新界古洞北發展區丈量約份第95約地段共17幅地塊。地塊現屬農地儲備，待完成相關程序後，計劃部分土地將發展為私人住宅物業。集團又指，地塊鄰近未來北環線古洞站，具備交通可達性。集團對古洞發展區的潛力充滿信心，將充分利用社區營造的經驗，結合大灣區發展機遇，將古洞北發展成為一個優質社區。古洞由「石頭」變「翡翠」，全賴都會區。
資深傳媒人 劉兆昌
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