政府差餉物業估價處最新5月份樓價指數回升至近歷史高位，新盤氣氛回旺，市民追捧優質新盤，發展商同步趁機促銷餘貨，帶動新高價接二連三出現。其次，低息環境仍然持續，市民置業的意慾仍高企；第三，從成交可見，上半年入市的買家相當揀擇，專揀現樓、投資潛力高、位置地段佳、大型屋苑或鐵路新盤，故即使一手市場價量齊升情況下，部分全新盤銷情亦相當慢熱，只得零星成交，並非「盲搶樓」。
一手市場於疫情影響下，首季近乎未有全新一手項目推出應市，令2022年上半一手私人住宅登記僅維持約4,750宗，創2013年一手新例推出後的上半年九年新低。信置(00083)、新地(00016)、恒地 （00012） 、會德豐地產、長
實 （01113） ，上半年合計售出近4,000個單位，吸金近410億元。其中以元朗柏瓏I及II，成為上半年最賣座全新盤，據悉，柏瓏II 已推出的1房及2房單位已全數沽清，而整個柏瓏I、II系列，自4月底開售以來已累沽約1,353伙、套現總金額高逾123億元。
有發展商同老樓分析，縱使有盤賣得滿堂紅，仍是絕大部份是「未合格」，主要原因有二。一，「似乎大家（市民）普遍覺得周街都有貨，唔急，而且加息（香港）在即，覺得會平。」最近以拆息為主的供樓息口，實際利率已破二厘，何況拆息進一步上升，會影響銀行息差，故下半年有加優惠利率的機會，那時形勢可能有變，故此買家在選擇上會有比較；二，「而家啲客要㨂靚貨，所以平（呎價及銀碼）都唔一定得，位置好將來就算跌市都唔駛太驚。」，好像北都會區有新概念支持下，
買家對區內新盤有幻想，可以有market（市場），已發揮了並無新氣象話題，看看最近銀碼最好賣集中在財爺plan按揭1,000萬或以下的樓盤，超過這數便有點壓力，故多一房及二房的新盤稍佔優。
早前與一名在港島傳統豪宅區的業主食飯，「老樓，你看看我們這裡最近呎價只係2.9萬元，反而有鐵路概念的黃竹坑站，上蓋平均也要賣到每呎3.3萬元，特色單位近每呎6萬，我會買這裡住，在黃竹坑買來收租投資，不是舊不如新好住，而是傳統觀念已經由地區改為地鐵，沒有鐵路概念的相對不值這個高價錢。」
而現實上又真的變了，老樓入行時十大傳統屋苑，已較同區新興屋苑比下去，呎價隨時高三至四成，或有一個額外因素，銀行做已上了三十年樓的按揭年期有保留，沒有做得太長按揭有關。「你想質素住好啲、抑或樓價升多啲？」市場總有不同選擇，不過首要你手上有沒有首期先。
下半年作為新盤主要供應庫的九龍城啟德區，也有多個焦點盤部署登場，料涉約7,000伙，會德豐牽頭的啟德承豐道23號項目亦伺機出擊，料為去年夏天中海外推出維港1號後，跑道區第2個全新盤，另恒地旗下已屆現樓的啟德新盤THE HENLEY II，現正進行交樓程序，將陸續入伙。今季有機會登場的10個主要新盤共涉5,195伙 ，而受惠北部都會區概念的新界西北再成主戰場，其中新地屯門NOVO LAND第1A期、天水圍Wetland Seasons Bay第3期部署雙盤齊發。
資深傳媒人 劉兆昌
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