長實有意出手購入恒大中心，連日在內地引來不少轉載，新聞標題不是「李嘉誠出手救許家印」，就是「李嘉誠抄底90億購恒大中心」。
首先必須要指出，今天李嘉誠只是長實的資深顧問，日常管理已經交由李澤鉅處理。你問我李嘉誠會否「扑槌」決定出價買入恒大中心？我相信李先生會被通知，但這些日常交易根本不用他老人家費神。
當然，長實今次罕見表態，表明有意購入恒大中心，的確是有點不尋常。按長實的處事作風，未有把握的交易固然不會表態，甚至未到公開交易細節階段，長實都會嚴守秘密。你看2015年長實及長和重組，事前保密工夫十足，根本無人能事先估到。
那麼今次為何一反常態？
先了解今次交易背景：恒大中心前身為「灣仔美國萬通大廈」，由恒大於2015年11月斥125億港元向華置購得，呎價高達3.6萬元，冠絕當時全港商廈紀錄，交易期更長達六年。
不過近年恒大深陷債務危機，被迫變賣資產解困，早在2018年12月已傳出尋求抵押上址，到去年8月，市傳恒大開始放售該項目，並與越秀地產洽談交易，開價超過156億元，不久即減至約105億元，惟越秀同年10月由於擔憂恒大財務狀況或令事件變得複雜，最終退出交易。
上周消息就指出，恒大重新標售恒大中心截標，項目估值約90億元，長實其後回應確認已參與入標，惟未有透露出價。以90億元的估值計算，已較去年越秀的洽購作價跌近15%，按總樓面34.5萬平方呎計，呎價約2.6萬港元，即是恒大虧損35億元，跌價跌28%，名符其實「蝕入肉」。
以2.6萬元呎價（我估計長實可能會壓價到更低），可以買入恒大中心這種優質位置甲級商廈，反映連長實這向來計算精明的發展商都願意洽購項目，反映估值都跌至吸引水平。如果與去年恒地以破紀錄508億投得中環新海濱3號地皮，單是地價就要31400元/呎，可見今次恒大是名符其實「賤售」資產。
所以整宗交易根本不是長實要救許家印，只是李澤鉅在執行父親一向做生意宗旨：低買高賣，或用財務管理術語：透過併購交易提升資產溢價。
最新一項交易可以充分證明這點：長建、電能及長實共同持有的英國電力資產UK Power Network（UKPN），於3月傳出獲麥格理及私募基金KKR牽頭的財團洽購，估值達150億英鎊，但李澤鉅基於近期英國通脹急升要加價，結果令買方認為新價格太高而放棄洽商。
埋門一腳突然加價在大型併購之中的確少見，但也反映出李澤鉅尋求交易溢價的信心。雖然一宗交易告吹，但李澤鉅很快與KKR達成另一項資產轉讓：以8.67億英鎊，把英國水務項目部分權益轉讓予KKR，並賺取溢價50%，顯著高於英國同類型公司的估值。
舉這些例子只是想說明，長實做DEAL 的確只是尋求提升交易溢價，簡單講就是覺得恒大中心「抵買」，如果媒體要穿鑿附會想出甚麼「李嘉誠出手救許家印」標題，我勸還是重新翻查資料多看一下長實長和的交易紀錄。
好了，有人會再問：「長實現在出手入市買物業，又是否代表看好後市？」
其實答案同之前一樣，長實是基於恒大中心這個交易抵買，才會提出收購，與整體樓市表現沒有太大關係。
何況早前長實有一個資產部署，我覺得實際是對後市有保留，但坊間未見太多分析，所以即管拿出來討論。
長實早前向城規會申請，將旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建成5000伙、平均面積約300方呎住宅單位，該申請已獲批。不過長實新近再度提供改劃方案，由重建改為整幢改裝，將酒店作為「分層住宅」，單位數目與現時酒店房間相同，即涉及1102伙，較去年獲批重建5000伙的方案大減3898伙或78%。
以每個單位平均300呎，按現時嘉湖山莊平均呎價約一萬元，每個單位就價值約300萬。今次改建減少了3898單位，換言之是少收了近116億元。
以計數精明的李澤鉅，點解會有錢唔賺？答案似乎只有一個：改建時間最快，幾乎可以即時應市，不用冒險擔心樓市有變數。
最近新地及恒地均一反常態，以低於二手市價促銷新界樓盤，表面上的確做到即日沽清的銷售反應。但精於計算的大發展商願意「賺少啲」，背後肯定唔係良心發現。香港人一向熟悉物業投資之道，恐怕我都唔需要好似某人說的：「劃公仔劃出腸」！
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