長實又有大動作，今次是大手出售中半山貴重物業，以207億出售波老道豪宅餘貨予新加坡基金。
按長實宣布，出售波老道21號豪宅項目「21 BORRETT ROAD」尚未沽售的住宅單位及車位，作價207.66億元，買家為新加坡基金LC Vision Capital，是次出售的收益估計約63億元。
按香港媒體引述消息稱，交易對買賣雙方均屬公平有利，乃雙贏局面；站在賣方長實而言，物業發展銷售是核心業務，向來奉行「貨如輪轉」營運策略，是次出售波老道項目全數待售單位予單一買家，可有效率地鎖定可觀利潤；
而消息稱買方新加坡基金能以「大手優惠價」購入本港珍罕地段頂級豪宅，投資值博率高，「一旦本港恢復全面通關後，波老道項目的升值潛力應該很理想。」
報道所說的「雙贏局面」，根本就是一個笑話。跟進開長實交易的財經記者都會知道，從來就沒有所謂「雙贏」的局面，唔信可以問下2017年以402億向超人買入中環中心的全國政協盧文端、「小巴大王」馬亞木、仲有金利豐朱太而家有咩感受？
長實過去不是未試過出售整個發展中的住宅項目，08年9月金融海嘯後，就曾以約26億元售出九龍塘廣播道81號（前亞視總部），但今次不尋常是，項目已開賣至今逾一年半，以整個項目供應181伙住宅單位計，目前只售出33伙，按照未售出住宅單位涉148伙，面積近32.8萬方呎，每方呎相當於6.2萬元，以及其餘86個停車位每個500萬元、31個電單車停車位每個30萬元計算。
平均逾6萬元呎價當然貌似天價，不過與長實之前已出售的單位比較，長實實際上是少賺了一成至五成四！到底小超人李澤鉅打緊咩算盤？
點解話長實賺少左？
2021年初，長實將21 BORRETT ROAD第1期率先以現樓形式登場，2月錄得首宗成交，單位為23樓1室特色戶，5房間隔，天台建有私人泳池，以約4.59億元連3個車位售出，呎價達到13.6萬元，一度刷新亞洲一手分層住宅呎價新高紀錄。
而且屋苑買家位位非富則貴，包括「體操王子」李寧、內地千億富豪汪立平家族成員、中國龍工主席李新炎的妻子倪銀英、及本地新晉女模黃祖貽等等。
項目迄今累售33伙，長實套現逾68.3億元，成交價約1.51億至4.59億元，呎價由6.9萬至13.6萬元。
所以說長實以平均呎價6.2萬元「賣斷」整個21 BORRETT ROAD，遠比之前出售的單位呎價低出一成至五成四，假設項目平均呎價可以賣到中間價9萬元，那麼今次長實交易就是少賺了近92億元，相當於交易金額44%。
有甚麼理由是明明到口的「肥肉」都會吐出來？李澤鉅曾經講過對項目「不捨得出售」，現在恐怕是長實對未來香港樓市的看法有變，小超人已經用腳做了表態。
值得留意是，為有助交易完成，不單成交期長約兩年半，長實更同意，可應買方請求，在交易完成時向買方提供最多103.83億元、相當於作價50%的貸款，利息以滙豐最優惠利率（P）減2.25厘計算，以目前5.125厘計算，即是實際利率只有2.875厘。以目前加息環境看，條件是相當優惠，亦反映長實幾乎「志在必得」，決心要盡快賣斷手頭這項「頂級豪宅」。
本欄之前都提過，長實早前向城規會申請，將旗下天水圍嘉湖海逸酒店重建改劃方案，由重建改為改裝，將酒店作為「分層住宅」，單位數目由去年獲批重建5000伙，大減78%至1102伙。
以每個單位平均300呎，按嘉湖山莊呎價約一萬元，每個單位就價值約300萬。今次改建減少了3898單位，換言之是少收了近116億元。
當時的結論是：「以計數精明的李澤鉅，點解會有錢唔賺？答案似乎只有一個：改建時間最快，幾乎可以即時應市，不用冒險擔心樓市有變數。」
現在樓市已經確認跌勢，上述的改建方案證明李澤鉅對預測樓市走向相當準確。至於今次波老道交易有分析員亦認為，在整體樓價趨弱下，交易作價理想，更重要是按長實過往推售該項目第1期的進度，一如其他豪宅樓盤般銷售速度緩慢，而現時可一筆過出售全數餘貨，作價極佳「好難唔賣」。
當長實都可以接受少賺四成多而提早「賣斷」整個項目，現時不少香港人包括自己都有朋友本想移民，但因為層樓未賣得出而進退兩難。面對樓價由高位已經調整一成一，不少人期望政府可以放寬樓市辣招，令樓價有機會見底反彈（或許新加坡基金是基於這種心態才入市），但這種預期既不切實際亦未必收效，倒不如學小超人沽貨心態，決心賣斷項目，盡早將錢落袋才是真實財富。
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