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香港的房地產市場近期交投萎縮,成交量只及正常的一半。地產代理行業的邊際利潤,在正常的情況下亦只有10%左右,當成交量只及正常的一半的時候,絕大部分地產代理公司從去年第四季開始,已進入虧損狀態。

起初,行內的經營者仍多堅守陣地,希望守得雲開見月明;然而他們守了足足一年,市場不但未見改善,反而愈加趨淡,在這種情況下,地產代理亦不得不考慮要收縮規模,以降低成本了。

地產代理的經營成本,最主要的一項是租金支出;要降低成本,莫如減少租金支出。然而,租金受制於既有的租約,並非租客單方面想減就可以減的。若然租約尚未到期,業主是不一定願意通融的。

不過,若然一家分行的租金以外的經營成本比租金還要高的話,那地產代理公司就寧願納空租,亦會暫停派員經營下去。這種情況已愈來愈普遍。這類分行的業主要有心理準備,一旦租約期滿,租客是一定不會續約的了。

即使租約尚未到期,近日地產代理亦已受不住壓力,開始尋求業主提前減租了。有些較有人情味的業主,亦會體諒租客的困難,雖執「左契」,仍願意寬免部分租金,希望租客可以繼續經營下去。減租的幅度,少的可能只有三五個巴仙;多的可以有成半兩成。至於大商場的業主,則大都公事公辦,要求租客依約交租,否則告上法庭,兼且還要追收遲交租的利息,毫不手軟。

讀者可能不知道,大商場的租金並非一視同仁的;業主會利用自己的壟斷地位,擇肥而噬,要求有能力的租客交比一般租客高很多的租金。所謂高很多,不是高三成或四成,而是高三倍四倍。我們曾租過一個商場舖,月租20萬元,後來卻發現,我們舖的旁邊那間麵包店,面積相差不遠,月租只是5萬元。大業主的取態是,要遵守合約精神,簽了約,就得交租。
 

這類商場大都處於大型屋邨的內部,附近沒有散業主持有的街舖。地產代理想在這個大型屋邨「落脚」,別無他選,唯有任他宰割。大業主往往只拿一兩個商場舖,要眾地產代理公司入標競投,看誰願意出最貴的租金。

在地產代理有錢賺的時候,他們為了爭奪行內龍頭位置,可能會不惜一切要搶奪商場內最顯眼的位置。所以,即使租金貴得極不合理,他們也會捨得搶著去租,大不了是賺少一點罷了。但現在地產代理已無利可圖,他們根本沒有能力承擔過去那麼高的租金。商場的業主若不願意隨市況轉靜而減租的話,地產代理將別無他選,唯有棄租。

現實是在市道明顯轉弱後,即使是商場的龍頭舖,其獲客能力已大幅回落。商場的大業主必須面對現實,按店舖的招客能力,把租金回調至租客負擔得起的水平。

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