股市波幅大，樓市暫只有跌幅沒有波幅，基本與近月氣氛轉差和銀行連環加息不無關係，若要止跌，也需看三個訊號，分別為美國放緩加息、減辣、和中港通關措施。
（一）美國放緩加息：聯儲局將其關鍵的短期利率範圍提升到3.75%到4%，這是15年來的最高點。這是相當於美國中央銀行的聯儲局今年第六次提高利率。聯儲局接連加息的舉措使住房按揭貸款和其它消費者與商業貸款成本不斷上升，並加劇了經濟衰退風險。在聯儲局上周宣布最新的加息舉措之際，人們越來越擔心聯儲局可能會把信貸收得過緊，以至於讓經濟脫軌。
美國政府已報告說，美國經濟在上一季度有所增長，僱主仍在以穩健步伐招聘員工。但是，房屋市場已經塌陷，消費者開支幾乎沒有增加。有人認為，美元強勢仍會維持，相對本土經濟有利有弊，至於通脹能否在短期內壓低到預期2%仍有保留。面對高通脹下，美國鷹派官員不會貿易放輕加息步伐，那麼對港樓仍然不利，銀行可以在美國不加息前調高Hibor封頂上限，對港樓壓力沒有減退。
（二）供應量：房屋局最新數據顯示，截至9月30日，政府未來3年至4年潛在一手私人住宅供應數目9.5萬個，當中，已批出土地上可隨時動工的單位數目有1.7萬個；現樓貨尾單位1.5萬個；以及未售出的樓花單位6.3萬個。至於未來3年至4年潛在一手私樓住宅供應9.5萬伙當中，估計有8.2萬伙為實用面積少於70平方米（753平方呎）的中小型單位，佔整體供應量86%，比率與上一季相同。又預計未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地，可提供約1.06萬個單位。
今年《施政報告》未有如市場預期般推出放寬樓市辣招的措施，官員私下解釋，指當住宅供應相當緊張之時，未曾有住宅物業的香港永久居民可以優先買到。雖然現時成交量較少，但樓價仍然相當高。他指，當考慮是否撤辣，要考慮五個因素，第一是樓價變化速度及幅度，今年樓價較去年回落9%，回到2018年底水平，但樓價水平依然相當高，跟1997及1998年時一年跌30%，目前僅屬輕微調整，不至於過度擔心。言下之間未見到有減辣舉措，讓樓市自然「下跌」，不作修改任何政策令外間有「托市」之嫌。
（三）中港通關：全面通關還未有時間表，有人說若通關對港樓支持作用大；另一派則加快港樓跌幅。有評論認為，要拆解通關是否樓市救命草，首先要評估北水的水量有多厲害。參考人行數據，上半年內地存款增加18.82萬億人幣，當中住戶存款增加10.33億元人幣，總額達113.79萬億元人幣，住戶存款升幅創歷來新高。單睇數字，即使只計上半年新增10.33萬億人幣，有1萬億流入香港樓市，已足以撐起樓價兼抵禦加息陰影。另外內地買家未能實地來港買樓已有兩年多，理論上有「飢餓營銷」效應，當開關即可以釋放期待買港樓內地客的購買力。
反對者卻認為，雖然樓價不會斷崖式下滑，但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下，本港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。樓價於1999至2003年期間每年下跌10%，累積跌幅高達約50%。該行預期，明年樓價會重演此跌勢。若冷卻樓市措施於全球經濟下行及政局動盪下仍然維持，樓價跌勢將加劇，負資產宗數亦會急增。故此有理由相信通關後，大幅增加內地大量放貨意欲。
上述三點未來半年未見𥌓光，看來止跌還未到時候。
資深傳媒人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼消閒生活 時尚品味
▼投資教室 專題研究
