踏入加息周期本港樓價持續下跌，二手樓頻現低價成交甚至蝕讓。中原地產數據顯示，本港逾九成主要屋苑成交價均按年下跌，十大藍籌屋苑亦無一倖免，當中跌得最多是沙田第一城，10月最後一周實用成交呎價按年大跌21.8%。差估署數據顯示，本港私人住宅售價指數自6月起插水，至9月跌至362.1點，回到2019年初水平。
10月及11月乃跌得最傷，有專家說弱勢持續，沒有好消息刺激下，樓價明年再跌多一成，不過老樓認為，今次跌市與2003年沙士期不同，因那些年各個數據史上最差，失業率高企9%，和負資產數字超過十萬，以目前走勢及各國針對部署全面推動經濟復常，料明年中樓價跌幅可會收慢，全年跌幅可能收窄至單位數字，為何這樣講，因銀行存款仍高企於十四萬億元，反映本港有錢的人仍佔大多數，然而因樓價尚未止跌故未大舉出手而已。
標普月前發表報告，本港樓市正面對經濟轉弱及息口上升雙重壓力，估計明年樓價再跌5%至10%，惟這些負面因素均屬周期性而非結構性，大部分地產商資產負債表穩健，收入較多元化、不只依賴賣樓。有發展商認同，過去多年發展商內部資金充裕，加上年內賣樓收益上升，借貸比率低，維持一個可接受的比率，認為最差的環境已過，不會再大幅減價出貨，「始終地價高，成本貴，建築成本在疫情下有增無減，若果割喉式賣樓，反而對小股東不負責，料最壞的時刻已過，明年樓價企穩的機會較大，但難望有上升空間，頂多在低位橫行一段時間。」
早前金管局放寬壓力測試要求，相關措施對市場有正面作用，有助降低入市門檻，可紓緩跌幅，反而專才計劃滿七情可退稅計劃，聲勢不及前者，加上最近公務員眼見樓市下跌，透過公務員首期補貼計劃，置業者有增無減，來填補了觀望按兵不動的置業者，因此發展商推盤速度放慢，期望明年可以「絕處逢生」，以時間換來機會，傳統上農曆新年後出現的小陽春可能重臨，按步就班「碎步」邁向見底時光。
根據1997年金融風暴經驗，由於經濟未見好轉，屢出現「今日低價、明日高價」，平均每年樓價都跌兩位數字，但在沙士年（2003年）樓價有自由行和多項大型措施刺激，該年跌幅收窄至僅跌7%，六年累跌67%，符合黃金比率跌三分二，故此樓價見底極速反彈。
老樓估計，政府會檢視有否需要調整辣招、措施是否合理，以免樓市下行拖累消費意欲等社區環節，配合潛在通關因素，一定可刺激需求，而單憑這因素不會令樓市反彈，只是釋放過往被BSD（買家印花稅）抑壓的需求，助樓價跌幅放緩。市場上普遍認為，明年財政預算案可能著墨放鬆樓市辣招，若真的這樣做，也可以放緩樓價跌幅，讓經濟不會因樓價暴瀉下衍生新生經濟問題，影響經濟全面復常時間。
資深傳媒人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼消閒生活 時尚品味
▼投資教室 專題研究
