發展商推售新盤不時有輔以高成數按揭予買家選擇，數年前「呼吸PLAN」（包借包按）更蔚為風潮，意指有呼吸及身份證的港人就可以借到按揭上車。上周五銷監局發出新作業備考，著手整治情況，指出除非發展商能提供保證，否則應提醒地產代理不得在推銷樓盤時聲稱準買家能獲得任何按揭用以資助購買物業，至昨日（21日）地監局亦向持牌地產代理建議相關做法，而按揭業界稱措施能減少買家的誤會及保障買家利益。
不過值得留意，今次整冶呼吸Plan的文件列明「不遵從良好作業方法，不會視作違反條例的規定，亦不會視作干犯條例所訂的罪行」，故有地產KOL認為一手樓銷監局的舉措純屬「無牙老虎」。
銷監局最新公布的「賣方或其指定財務公司提供的財務計劃作業備考」中建議新盤賣方應採取多項做法提升由賣方或指定財務公司提供的財務計劃透明度：
- 向準買家提供一資料文件，列明相關財務計劃資。如準買家有意申請多於一項財務計劃，應獲發多於一份相關財務計劃的資料文件；
- 印製資料文件應設中、英文版本；
- 口頭提醒準買家，如對財務計劃的條款及條件、批核條件和申請手續有疑問，應直接向賣方或其指定財務公司（視屬何種情況而定）查詢有關詳情；
- 向準買家提供一份《給準買家的提醒》；
- 給予準買家足夠時間閱讀資料文件和《給準買家的提醒》；
- 除非賣方能提供保證，否則應提醒賣方已委任的地產代理不得在推銷任何指明住宅物業時，以口頭或藉宣傳物品作出任何聲稱或陳述，指準買家能獲得任何按揭、押記或貸款或任何希望取得的條款，用以資助購買物業
按揭業界：長期有買家誤以為買家盤必可獲發展商指定財務公司批出按揭
對於上述新的作業備考，中原按揭董事總經理王美鳳表示現時新樓盤價單內會列出發展商或指定財務公司如有提供的按揭貸款資料，但偶有買家仍對有關按揭計劃帶有誤解，例如以往尤其自2015年期間流行「呼吸PLAN」，自此市場有買家誤以為發展商新盤按揭等同「呼吸PLAN」，有些買家誤以為必可獲發展商指定財務公司批出按揭，但現時絕大多數發展商一按或二按均已列明需要買家具有足夠還款能力並須提供入息證明，又或最終由指定財務公司審批為準，並非「包按」計劃。
又例如免息免供計劃有可能令免供期後縮短按揭年期、又或樓花買家在一兩年後上會時樓價已出現波動下調而導致可造按揭金額下跌，故並非可必獲發展商批出成交價計算的按揭成數。
她認為最新指引及做法可向買家額外提供有關財務計劃的資料及提醒，可進一步增加銷售透明度和貸款資訊性，讓買家加強留意發展商按揭計劃的注意事項，減少買家的誤會及保障買家利益。
《給準買家的提醒》（範本）
如你擬選用由賣方或其指定財務公司提供的財務計劃（例如按揭、押記或貸款），你應在簽訂臨時買賣合約前：
- (a) 細閱有關價單和其他相關文件內列出的財務計劃資料（包括條款及條件等）；
- (b) 不要輕信地產代理等第三方的口頭承諾，例如保證獲得或易於取得按揭、押記或貸款的批核，並注意在交易完成時是否仍有相關的財務計劃等。口頭承諾應書寫下來，並經有關公司加簽，以避免爭議；
- (c) 直接向賣方或其指定財務公司（視屬何種情況而定）查詢有關財務計劃的條款及條件（包括任何提早還款的罰款）、批核條件和申請手續（包括有關財務計劃是否只在特定時限內提供）等詳情；
- (d) 在賣方或其指定財務公司（視屬何種情況而定）以書面形式確認根據財務計劃可取得的貸款額及相關條款前，切勿貿然簽訂臨時買賣合約。在簽署任何文件前，應小心閱讀合約文件內容，並在有需要時徵詢法律意見；以及
(e)保持冷靜並審慎考慮以下事項：
- 留意任何有關最低入息水平、提供收入證明及通過壓力測試的規定。查看一按和二按的最長還款期、利率及貸款上限；
- 注意在購買日與付款日之間財務狀況、批核準則和其他情況可能有變的風險，因而影響你根據財務計劃取得貸款的能力；
- 對按揭成數高的按揭貸款計劃要特別留神，尤其是擬選用建築期付款方式的準買家。如在此期間，住宅物業的市值跌至低於買入價或利率上升，你未必可以向賣方、其指定財務公司或銀
- 行借得足夠款額以完成交易。如你並沒有額外資金完成交易，你的首期付款很可能會被沒收。
- 負擔能力與還款能力—在免息免供期完結後，按揭還款額及利息可能會大幅增加。鑑於利息處於上升周期，利息支出可能會進一步上升；以及
- 就你在財務計劃和買賣合約方面的權利與義務徵詢法律意見。舉例說，如有關財務計劃不再接受申請，或你未能根據有關計劃取得貸款，你有什麼選擇？
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
