地政總署於2023年3月1日公布，旺角洗衣街大型商業地皮以47.29億元 (即每呎樓面地價約3,103元) 售予新鴻基地產。於2022年初相關地皮市場估值超過200億元，是現時成交價的四倍多。「超低價」賣地一度引起社會嘩然。
市場有指低價成交歸咎於賣地條款有多項公用設施要求，包括要求發展商興建社會福利設施、社區會堂、公共交通交匯處、公眾停車位等。發展商亦要保留大樹及提供一定公眾空間。 這些就是低價成交的原因? 筆者並不完全同意。
加設公用設施要求固然會降低地價，但相關賣地條款要求並不是新鮮事。於2021年5月，希慎興業及華懋合組財團投得銅鑼灣加路連山道商業地，成交價高達197.78億 (即每呎樓面地價約18,374元)，高出當時市場估算約15%。值得留意的是加路連山道商業地同樣加入大量公用設施要求，包括幼兒中心、長者日間護理中心，地區康健中心、小巴停車處及公眾停車場。類似洗衣街商業地，加路連山道地皮亦涉及保留大樹，甚至需要保留古石牆。
另一例子則是中環海濱三號商業地，恒地於2021年11月以508億元 (每平方呎樓面地價31,462元) 奪得，屬市場預期之內，其公用設施要求及設計限制亦不少。可見公用設施要求亦未必大幅度減低地價。
單是公用設施要求難於解釋洗衣街地皮低價成交。事實上，洗衣街地皮公用設施面積約10,100平方米，只佔整體總樓而面積約七個百分比。新鴻基地產亦是香港最大型發展商之一，對提供公用設施經驗豐富。新鴻基地產投得洗衣街地皮更可與現有就近Moko商業項目產生協同效應，理應志在必得。
筆者留意到有關地皮的市場估值在這一年間其實是不斷下跌。由2022年初超過200億元，下滑至2022年底的約100億元。至開始招標土地，部分市場估值已低於100億元，下限價只有約54億元。
筆者認為洗衣街地皮低價成交主要考慮於最新市場情況及回報預期:
- 加息環境
自2022年9月開始香港開始加息。加息可大大增加土地發展成本，尤其需要較長發展期或回報期的土地。現時加息週期未停，發展商投地時出價較為保守以反映其加息風險。 - 回報情況
賣地條款要求用地要於2029年12月31日或之前建成。發展期6年多屬正常時間。但洗衣街地皮正正是回報期較長的土地。賣地條款有禁止拆售限制，項目只租不賣。發展財政成本增加下回本期亦較長。 - 商業市況
2023年2月香港開始恢復通關，3年疫情對商業項目打擊較大。當元氣未完全復原時，審慎投資亦屬無可厚非。 - 旺角地區
地皮雖然位置方便且接近旺角東港鐵站，但旺角並非傳統甲級寫字樓區域。洗衣街商業地需興建約47至52層商廈，變相有一定寫字樓面積。旺角寫字樓租務情況難於與傳統寫字樓區域 (如中環、尖沙咀等) 比較。加上近年寫字樓供應充裕，在估值上，對於旺角寫字樓價值亦較易有更大差別。 - 寫字樓每層樓面限制
決定甲級寫字樓價值其中一個重要因數是其每層樓面面積。原因是大型公司往往期望使用較大整層寫字樓。洗衣街商業地因規劃限制，寫字樓商廈每層樓面面積有限，不能有較大樓面，影響價值。
近月多次有土地流標，包括市區重建局觀塘商業項目流標，同樣亦反映以上市場情況，而非公用設施要求單一影響。而地政總署於較低價情況下仍接受投標而出售土地，亦反映地政總署的估值開始較貼近市場實際情況。
專欄作家：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
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