四月中，市場傳出消息指山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON第1期錄得4年來首宗一手成交，一間洋房透過招標以逾5.77億元售出，是2023年通關後一手市場最大額的成交。
MOUNT NICHOLSON由九龍倉及南豐合作發展，會德豐負責銷售。第1期共有17間洋房，現時只剩餘一間洋房未出售。最新售出的12號洋房，實用面積7042方呎，成交價約5.77億元，即每呎實用面積約8.2萬元，成交價相當理想。
需留意豪宅的發展期與銷售期
但當留意到成交價相當理想的同時，亦需留意超級豪宅的特長發展期與銷售期。MOUNT NICHOLSON 原地段「內地段第9007號」早於2010年7月以104億元於公開土地拍賣售予相關發展商。
MOUNT NICHOLSON 項目共分三期發展，合共提供19間洋房及48伙分層住宅。第一期於2015年落成，而第二及三期則於2016年落成。首間第一期洋房於2016年2月售出。換句話說，第一期落成8年後，仍有洋房待售。也即發展商投得相關地段約13年後，仍未出售所有洋房。
超級豪宅購買人數有限，因其性質關係，一般難於預售樓花。因而銷售期好多時只能於發展期 (建築期) 完成後才開始，與一般住宅單位大大不同。而這個特長發展期與銷售期則影響豪宅地的土地估值。
土地估值的限制及分歧
產業測量師為可發展土地進行估值一般有兩大方法: (1) 直接比較法及 (2) 剩餘法。直接比較法顧名思義是直接比較不同土地的地價，常見是以分析樓面地價作比較。但由於每塊土地的特性也不同，如位置、景觀、土地面積、有沒有斜坡等，因此除非有非常近似的土地成交個案，直接比較法難於獨立使用作土地估值。
剩餘法則是專門用作估算土地價值的方法。測量師首先估算土地的總發展價值，即項目完成後可產生的價值 (如住宅單位的賣價)。再減去所有發展成本，包括建築費、推廣費用、發展商利潤及貸款利息成本等，其剩餘價值就是土地本身的價值。
當中比較值得留意的是，其實發展期與銷售期的長短，也是影響剩餘法估算的重要因素之一。原因是購買土地與建設項目均需大量資金，而貸款利息成本正正與發展期及銷售期的長短相關。當發展期及銷售期越長，發展商回本期亦越耐。
一般的剩餘法是假設發展期與銷售期本身於同一時間完成。當物業發展落成時，就是物業可實際銷售的時間。這個假設於一般住宅項目估算時並沒有問題，因為一般住宅項目可預售樓花。但正如以上所提及，超級豪宅難於預售樓花，發展期與銷售期一般分開且需要特長時間。換句話說，超級豪宅的實際銷售期更長，未必能於剩餘法假設中切實反映。
這個有關假設的問題同時亦可以是政府與發展商商討豪宅地皮補地價時之間的一個分歧。於2018年山頂文輝道地皮流標，正反映政府在豪宅地皮的估值與發展商較易有分歧。當時有5份標書，市場消息指出入標發展商包括新鴻基地產、恒基地產、長實集團、嘉華國際、九龍倉、新世界發展、信和置業、南豐集團、華懋集團及中國海外發展 (包括合組財團入標)。即當時於香港大部份主要發展商都有參與的強烈競爭下，政府仍指所有地價標金未達到所定的底價。及後政府將地皮一拆二縮減規模再招標才得以成功售出。
加息環境下將有更大影響
於2022年9月開始，香港進入加息周期。對於長發展期及銷售期的項目，貸款利息成本將進一步增加。因此，筆者可以預期豪宅地皮的估值將更進一步受壓。
【Finance730 專欄作家：鄺偉賢｜ 高力國際估價及諮詢服務亞洲區高級董事】
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