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上周金管局公布放鬆大型單位按揭上限後,即時反映頗為正面,業界又彈出指會刺激換樓客需求、成交料反彈三成(這是一貫口術,唔通話冇用咩),最實際是看最近一個月的交投如何;無論新盤和二手市場,細單位在1,000萬元以下佔上很高比例,不是中產冇錢換樓,而是無膽換樓,這點相信政府內部也知道,所以在市場謂「托市」的聲音下又出招的道理。

根據大行網頁搜羅,可造九成按揭的二手放盤量逾2.5萬個,可造最高七成按揭(樓價在1,500萬元)的放盤量僅有4,500個,除非即時成交,也是3萬宗成交,這是不可能、天方夜譚,上月整體成交不足5,000宗,要翻倍談何容易。

過去政策放寬對二手私人住宅宗數成交的推動作用

數據顯示,2019年10月及2022年2月政府曾經兩度放寬按揭保險樓價上限,政策成功刺激受惠的二手私人住宅宗數成交比例向上。2019年林鄭Plan推出後,價值1,000萬元或以下的中低價住宅買賣比例由2019年的81.4%,上升2.5個百分點至2020年的83.9%;而2022年波叔Plan將按保計劃擴大到1,200萬元以上單位,亦帶動同年價值1,001至2,000萬元的中高價住宅買賣比例上升至16.2%,較2021年的15.1%增加1.1個百分點。反映了中正上車九成按揭的需求,故推動了細價樓的交投。

反而在換樓客數據方面則呈委縮狀態。2023年上半年全港中高價(1,001至2,000萬元)的二手私人住宅買賣比例錄14.4%,比2022年的16.2%跌1.8個百分點,於四個價格類別中跌幅最顯著。其中,又以港島的中高價住宅比例跌幅最大,由2022年的26.6%,下跌5.3個百分點至今年上半年的21.3%。九龍及新界的買賣比例,上半年分別錄15.0%及11.6%,跌0.6及1.4個百分點。在通關後換樓客買少見少,原本是在經濟回升時受惠的一群,反而無膽買樓。

中產點解無膽買樓?原因有二

點解無膽買樓?原因有二,即使美聯儲局放緩加息,美息料仍在高位維持一段時間,此將左右本港最優惠利率(P),繼而對港幣構成壓力,縰使美不加息,香港仍會加,拆息高企不下,資金流向較悲觀,令到中產客更毋須急於換樓;另外,政府不斷調低地價,即使新界區補地價亦大幅調整三成,暫時買地意欲有減無增,「地價佔建樓最主要的一部份,樓價未明,地價跌幅不大,投地和補價也轉趨審慎。」老友明言,樓價看跌,地價先行跌,「不論跌多少,買賣利潤才是最主要考慮,那個會願貼錢倒蝕賣樓,看定啲先!」

有業界認為,加息是另一個令港樓「血流不止」的致命傷。研究指出,2017年,內地買家佔住宅成交量的15%以上。然而,現時經濟變化已不利這批買家入市。香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等過往優勢,現時已不復當年。2022年香港的平均按揭息率上升213基點至3.58厘,內地平均的按揭息率則下跌至4.26厘的歷史低位。同時,香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8厘收窄至2022年的2.5厘。此外,較本地買家而言,非本地用家置業面臨更大壓力。他們需要支付較高的印花稅,最高按揭成數也通常相對較低,購買同一物業時需要負擔更多首期支出。

「內地客來港購樓比例減少,並不是樓價下調的主因,而是市民收入減少,財富倒退效應,買樓意欲大減,」看來對經濟復甦敏感的中產人士,未見個人收入增加前,對換樓意欲不會輕舉妄動。

獨立樓市分析員 劉兆昌


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