除了政府賣地及公營機構 （如市建局/港鐵） 的發展，私人發展商重建亦是增加住宅單位供應的重要來源。即使樓市下行，政府亦應該繼續鼓勵私人重建項目，有助市區更新，減少舊有樓宇。
2月28日財政司公布新一份財政預算案。當中對房地產行業並沒有大「驚喜」，但與市場預期一致，政府決定撤銷所有住宅物業需求管理措施。所有住宅物業交易無須再繳付「額外印花稅」、「買家印花稅」和「新住宅印花稅」，即全面「撤辣」。同日，金管局亦配合進一步放寬按揭逆周期措施。
「撤辣」可改善樓宇重建的現金流
「撤辣」除了可以幫助一般住宅的流轉，令市場回復正常，亦可改善樓宇重建的現金流情況。原因是私人發展商收購物業作重建用途，一般都是以公司作收購。在過往實施「最強辣招」時，公司購買物業需要先繳付15%的從價印花稅及15%的買家印花稅，即合共樓價30%的印花稅。而於2023年10月印花稅減半，合共亦需15%。
過往稅務局就重建物業有退稅安排。如購買物業時繳付了30%印花稅，重建時可以退回25.75% (即超過繳付金額的85%)。實際發展商應繳的印花稅只是過往第2標準稅率的4.25%。但原來在指定要求及申請時間上，發展商可能要等待很長時間才可成功退稅。
退稅要求包括:
- 已獲得建築事務監督根據《建築物條例》同意就該地段或新地段展開任何基礎工程；或
- 已－
(i) 拆卸處於該地段或新地段上的所有建築物(如有的話)；及
(ii) 就該地段或新地段上進行的建築工程的有關圖則及詳圖已獲得建築事務監督批核
即首先發展商基本上已取得相關樓宇/地段所有業權才有資格申請退稅 (否則不能拆卸建築物/開始工程)。但現實情況，發展商成功收購所有單位的時間可以很長，發展商最先收購的單位，多年亦可能未能退稅。
第二是原來申請時間上亦可以很長。稅務局需要時間確定退稅申請合符資格。當中由於同一發展商收購物業時可能會用上不同公司，稅務局亦可能需要查詢及調查。有發展商指申請時間快則可以數月完成，慢則可以6至9個月，甚至超過一年才完成。
值得留意的是，印花稅退款是不包括利息的。於高息環境之下，有關先繳付高百分比印花稅的做法，可嚴重影響發展商收購時的現金流，尤其對於中小型發展商。直接影響參與重建的意慾。
金管局放寬物業發展融資比率
印花稅「撤辣」外，金管局亦放寬整體物業發展項目的最高融資比率，由物業完成後預期價值的50%增至60%。當中，地價成本融資比率上限由40%升至50%，建築成本融資比率上限由80%擴至100%。進一步鼓勵更多發展商進行物業重建發展。
印花稅「辣招」的影響
過往超過10年，政府指為維持住宅物業市場健康發展，不同時間實施多項「需求管理措施」。雖然目標是打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求和減少投資需求，但以上情況見到亦有其副作用。當政府一方面希望長遠持續增加房屋供應，但卻簡接影響了私人發展商收購重建。
現時「辣招」已告一段落，但過往發展商已付的大額印花稅仍未能即時退回，要等待日後重建方可再申請退稅。期望「撤辣」可慢慢令情況回復正常，增加私人參與的舊樓重建的數目。
作者：鄺偉賢｜高力國際亞洲區董事（估價及諮詢服務）
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
