政府上月底樓市全面「撤辣」後，加上金管局配合放寬了物業按揭成數、暫停壓力測試，樓市隨即大幅反彈，除多個新盤銷情熾熱，就連十大屋苑交投量亦見急升。綜合中原地產及美聯物業統計，十大屋苑剛過去周末兩日共錄約37宗成交，成交量創逾3年新高，當中以新界細價上車盤最受歡迎，兩大「上車樂園」包括沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，分別錄得10宗及9宗買賣，共錄19宗成交，已佔整體成交量超過一半。部分細價樓更錄得賠訂重售個案，荃灣中心原於上月28日以288萬元售出，但業主見樓市反彈決定賠訂重售，成功賣貴30萬元或10%。
同一時間一手市場不斷升溫，發展商積極銷售貨尾，過去周末兩天全港一手市場共錄逾300宗成交，兩天成交量已超越2月全月總和，樓市氣氛真的好像一遍欣欣向榮。
我同意基於政策轉變，有利增加樓市交投，特別是累積的購買力爆發，而入市買家以換樓客及投資者居多，估計多屬手頭資金充裕人士。加上暫停壓力測試，增加按揭成數，部分之前要左計右計的首置客及換樓客不再顧慮，無疑釋放了一些購買力。
不過，亦有代理開始唱反調，利嘉閣指市場聚焦一手新盤，加上二手業主看好後市，部分加價或反價，開始拖慢交投量。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩日十大指標屋苑錄得21宗成交，按周減少32%，自2月中以來首次回調，但仍維持在雙位數。
翻看過去幾日的地產代理報告及報章地產版，都充斥著不少新盤收票強勁以及豪客大手掃入新盤多個單位的新聞，但實際上市場充斥難分真假的信息，如有大手客掃貨入市，財務公司兩天內連沽10個銀主盤，亦有「摩貨」成功摩出少賺離場等，消息滿天飛，但真真假假實際難辨。
不過細心分析新盤開價及成交個案數據，仍然看到一些制約樓價反彈的因素，正是標題指出的「蝕字當頭」：以一手盤為例，撤辣後首個全新盤並非大發展商推出，而是由本地老牌家族王新興集團旗下九龍灣新盤泰峯，上周以平均呎價1.48萬元的「震撼價」推售首批168個單位，創近7年半以來首張價單最低的市區一手盤，結果周末收票逾1800張，超額認購接近10倍，好大機會「一Q清袋」。
看，只要發展商願意劈價，成績不是很好嗎？不過要留意泰峯項目是由舊樓拆卸重建，發展期長達15年，加上單計地價每方呎成本要約1萬元，再加上建築及利息成本，按發展商曾透露總投資額近100億元，每方呎發展成本估計超過1.9萬元，換言之是蝕逾22%，可說是勁蝕入肉，根本就是撤辣後「第一口血」。
二手市場方面亦陸續見蝕讓成交，繼上星期我統計部分個案後，《香港01》亦跟進統計過去一周全港各區屋苑共錄至少46宗二手蝕讓個案，較前一周錄得的38宗，增加8宗或21%。按分區計，新界區仍然為重災錄34伙、九龍及港島區則各錄5宗及7宗，細分各區，沙田區內錄13宗蝕讓個案屬最多。
其中有「蝕讓之城」之稱的將軍澳日出康城更屢見「要錢唔要貨」的虧蝕個案，全因區內大部分屋苑樓價於近5、6年大幅下調，而同期供應不絕，據利嘉閣資料顯示，2023年全年蝕讓成交最多的3個屋苑，分別為將軍澳日出康城、荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊。
瑞銀指出，雖然一手樓成交可望增加五至七成，不過去年貨尾約2.3萬伙及今年新供應約2.8萬伙，合計逾5萬個單位可推出市場，相當於去庫存周期需要50個月以上，按該行測算，去庫存周期要低於30個月才可望達致供求平衡，即一年要有2萬宗成交才算達標，而且大型地產代理的二手掛牌單位已有4萬多伙且還在繼續增加，相信今年樓價仍然要下跌約5%。
而政府亦似乎滿意撤辣成效，房屋局局長何永賢就表態，指早前市場曾經出現信心不足的情況，惟「撤辣」後樓市交投氣氛好轉，私人住宅趨活躍的同時，居屋也在銷售，「開心係畀到市民（置業）選擇」。
可能是杞人憂天，基於政府與發展商大合奏，加上金管局「莫名其妙」在此時撤銷壓力測試，可能令市民有錯覺樓價已見底，在擔心愈遲買愈貴的情況下，部分本來能力不足的買家會購入相對高價單位，一旦樓市再度下調，日後就可能面對未能上會或負資產問題。
#小陽春 #蝕字當頭 #新盤海量供應 #香港樓市
作者：顏寶剛｜前有線新聞助理總監兼有線財經台台長（授權轉載｜原文鏈結）
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