筆者較早前曾提及「花紅」計算的問題，近日亦收到不少客人查詢相關事宜，其實一直以來每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異，在過往大部分銀行通常會以最近兩年的花紅總收入再除以24個月而得出每月「花紅」平均數，但隨着銀行收緊對按揭的批核，銀行計算「花紅」的方法亦有所改變。
現時各間銀行依然是以最近兩年的花紅總收入作為基礎，不過在計算每月「花紅」平均數的方法卻有所不同，有銀行會視乎兩年花紅的多寡而作不同計算，若然花紅為「先高後低」則會取後者再除以12個月計算﹔相反若然花紅為「先低後高」則會以花紅總數再除以24個月計算。即假設A先生及B小姐最近兩年的花紅總收入為200萬，A先生首年花紅為120萬及第二年花紅為80萬，這個情況就是「先高後低」，屆時銀行便會以第二年花紅80萬除以12個月計算，即每月平均花紅為$66,667﹔相反B小姐首年花紅為80萬及第二年花紅為120萬，這個情況就是「先低後高」，屆時銀行便會以花紅總數200萬除以24個月計算，即每月平均花紅為$83,333，可見不同計算方法可能會導致家庭總收入出現很大差異，稍一不慎可能未能通過銀行入息要求。
當然若然兩年花紅相差只是非常輕微(例如差異在15%內)，屆時銀行都會沿用最原始方法，即總收入再除以24個月計算。除了上述計算方法外，亦有銀行會以兩年花紅收入中取其低者計算，即就以上例子來說，無論花紅是「先高後低」還是「先低後高」，屆時銀行都會以較低一年的花紅即80萬再除以12個月計算。
最近筆者遇到一個棘手個案，客戶打算透過按保申請80%按揭，他底薪為$60,000，另外公司每年4月都會派發花紅，其花紅佔總收入的比重相當之高，2022年4月獲派發花紅為100萬，2023年4月獲派發花紅為120萬，他能提供稅單及糧單等證明文件作批核，不過直至現在其公司仍未派發2024年的花紅，雖然公司已出電郵通知各同事花紅仍在審批中，但卻未能確定何時才發放，故此按保公司回覆只能視客戶2024年並沒有花紅收入，而亦都不會參考過去兩年(即2022年及2023年)的花紅。現在只能以客戶基本薪金作計算，客戶頓時晴天霹靂，大失預算。
我們立即協助客戶向其他提供高成數按揭的金融機構作出申請，另外亦提議客戶作兩手準備，其一，預留多點資金(即10%首期)，萬一真的批不到高成數按揭的話，立即轉做70%按揭﹔其二，尋找一位按揭擔保人，若然收入真的不夠計便要加擔保人作後盾。客戶完全跟從我們的方法，最終透過其他金融機構順利批出80%按揭。
【Finance730 專欄作家：黃詠欣｜ 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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