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香港樓市身陷「地獄之苦」,最近網上瘋傳指,發展商不再投地起樓,連帶有建築公司營運艱難,下月起要求員工每個月放3天無薪假。同時銀行近來鑑於壞帳數字急升而收緊借貸,身兼行會成員、建制派「經民聯」立法會議員林健鋒,上周五(9日)聯同地產業界代表與金管局會晤時,求助解燃眉之急,哭訴「勿讓樓市一潭死水」。有分析指,多個相關行業已出現「骨牌式」淪陷,勿以為單靠美國減息可解除「爆煲」危機。

根據當日記者會的報道,林健鋒說:「我們不能令樓市一潭死水。現時市道真的不好,如果銀行『揀飲擇食』令部分沒有新樓,只有舊樓無法承造按揭,可能影響自己其他生意,工商舖位價格受壓,我認為可能會造成惡性循環……業主與工商界朋友,以及勞工界朋友大家可以同舟共濟、共渡時艱,我們可以平平安安。」

仲量聯行上月直言,香港下半年中小型住宅價格料將下跌10%,豪宅價格將因新供應量增加而下跌5至10%;而全年樓價更會跌超過30%,估計負資產個案將突破10萬宗,「每跌約1%,負資產宗數將增5,000宗」,認為現時樓市已經可與1997年的樓市相提並論。

老樓認為,近期銀行向住宅批出按揭貸款非常審慎,一是審批時間長,而且批出貸款的計算模型似乎加入更多條件,例如嚴格審核借款人的還款能力,二是估價保守,有可能加入對未來樓價走勢的預測,原本物業估價1,000萬,但基於看淡樓市,審核完成後估價會較原來更低, 據最近銀行估值普遍較之前更低於10%或以上,令買家失了預算,但要政府或金管局作出干預,香港實行自由經濟,審批貸款或者call loan都是風險管理的市場行為,很難作出干預。以往一、兩個月可批出的按揭,現時有可能變成需時三、四個月,甚或到成交時也未批出,認為銀行似乎「唔想做」、「回應得好慢」,業界質疑有些申請人即使有足夠入息證明,其申請也被拒,有些則被要求提供三年入息證明 。

樓市不濟所產生的火燒連環船效應更大,相關行業除了地產代理和建造業外,還有周邊的如裝修、以造契為主的律師樓等等同樣受到災難性效應,據老樓上周往深圳專做人傢俱、建材和設計的大型商場,也有不少來自香港的市民探路問價,價錢較香港平二至三成,當然由業主付集運費來港,反映出香港樓市周邊行業亦步入寒冬,受影響人數以十萬人計。

樓市重差過撤辣前,政府似乎按兵不動,看來樓價滑落有機會更大過2023年下半年,據各項數據顯示,成交量進一步下滑,隨時回到每月不多於4,000宗水平,這次嚴冬期暫時看不到太陽來臨。

獨立樓評人 劉兆昌


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