美國聯儲局9月有機會減息？根據美國聯儲局於8月21日公佈的議息會議記錄，大多數與會者認為若相關數據符合預期，9月就可能適合減息。更有外資證券商估計，下月好大機會減息半厘，年底前再有半厘減息空間，對本港樓市而言，好消息總好過壞消息，究竟會絕處逢生；抑或與之前減辣和放寬按揭般只是兩三個月貨仔。老樓估計減息較為實在，能減輕用家利息支出，至於能否推動樓市回升不談，起碼先要回穩或刺激需求，才談何時止跌回升。
就過去兩年美國加息周期來臨而言，美國減息後，香港銀行的最優惠利率（與P按相關）未必會立即跟隨美國聯儲局利率的變動，所以確實不一定會立即減息。不過香港銀行同業拆息（與H按相關）則通常會先跟隨下調，然後各間銀行就會開始調整息率並減息。結果，就可能會出現H按及P按均因為減息而減少供樓成本的情況了。
本港住宅樓價現已從2021年第三季歷史高位回落逾兩成，目前買家情緒仍然疲弱，原因是本港經濟表現並不理想。即使本港息口下調，也難以令樓市出現真正復蘇，需要本港經濟好轉，樓市才具備足夠條件持續向好。
特首李家超即將發表的上任來第三份施政報告，早前兩場落區諮詢會中，談及樓市的部份很少，集中搞回經濟的意見頗多，過去兩年要搞好經濟並不見效，希望特區政府在未來三年任期內有更大力度扶持經濟，料在搞活樓市上再着眼亮點不會太多，因之前已做了多項搞活樓市、拆辣招招數已出，樓市依然沒有太多幫助，相信單靠政策硬谷樓市威力越來越少，料集中彈藥拼經濟的政策更為實際，何況若銀行真的對中小企能在融資上協助多些，兩三年來再製造「新財富」，才會對樓市有正面作用，因錢銀鬆動了才會增加購買力。
實際上，許多其他因素也會影響樓市走勢，例如量化寬鬆政策、全球經濟狀况及中國經濟增長等。因此，不應因專家唱好便跟風入市。當前市場中，租金回報率較低、新盤開發商為了促銷而劈價、大量供應等待消化，這些利淡消息也需要考慮在內，跟風進場可能帶來不必要的風險。
故有意趁美國減息前入市的市民也要做好風險管理，一旦只是燒姻花般一閃即逝，之後冒着「入錯市」的心理陰影。現時樓價已經跌至2017年的低位，跌至吸引水平，事實上，未來樓市走勢仍存在不確定因素，先是港股愈跌愈深，反映資金有可能流出香港，而樓市一般較股市滯後，不排除未來的樓價或再跌至更低。事實上，要捕捉低位入市並不是易事，現階段入市，必好好做好樓價或會再跌的心理預期，以及要評估個人財政能力，包括工作收入是否足夠穩定等因素。
獨立樓評人 劉兆昌
更多最新最熱最有用財經金融地產資訊 請即登記成為Finance730會員
歡迎讀者投稿，稿件請投至finance730hk@gmail.com
▼追蹤Finance730 動向 官方網頁
▼緊貼最新市場走勢
▼投資教室 專題研究
▼消閒生活 時尚品味
