新世界發展選擇在星期五深夜發盈警，並且不叫盈警而是「財務表現更新」，顯然是希望減低對市場引發的震盪。但聲明預計全個2024財年錄得股東應佔虧損介乎190億至200億元，至少為逾30年來最大額虧損，仍然是一個震撼彈，特別是虧損已經幾乎等同整間公司市值，消息令金融市場相當震驚。
新世界發言人強調，是次屬主動作一次性撥備，對現金流不構成影響，形容是為了之後重新出發做好準備。另外，集團稱今年已完成逾500億元的貸款安排及債務償還， 整體財務穩健。
平心而論，業績若不包括投資物業公平值變動、稅項、財務收入和費用等項目，仍然是有錢賺，錄得核心經營溢利介乎65億至69億元，較2023財年只是減少18%至23%，表面上並非虧損，不過關鍵是新世界需要在2024財年進行一次性非現金重估或耗蝕虧損，總額介乎85億至95億元。新世界強調，上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質，並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。
的確雖然投資公允值變化在會計準則而言，是對現金流沒有影響，短期因此亦不見得會影響對股東派息，但實際來說是反映企業資產縮水，對整間公司嘅價值實際是有影響。
聯交所上市規則的第五章，要求上市公司每年最少一次為旗下持有物業及資產作估值，背後理據是”Mark to Market”，即是按市價重新每年入數一次，相關物業估值由獨立測量師進行，背後涉及物業租金收入、出租率等，若果物業租金下跌或空置率提升，自然相關的投資物業估值亦跟隨下挫，以反映經營環境的轉變。
更重要是雖然估值不影響現金流，但就會影響上市公司的資產總值，以近年投資市場相當關注地產公司的資產負債比率，假設負債不變，總資產縮水，負債比率就會上升。我跟踪的一批地產股業績，最新負債比率均較過去半年有所惡化。以新世界為例半年前資產負債率已高達49%，恐怕近期出售資產減債的努力，亦會被物業重估價值下跌所抵銷，詳細資料就要等今個月公布的詳細業績。
實際上除了新世界之外，多隻地產收租股亦有發盈警，當中包括九倉置業、希慎及鷹君等商場及寫字樓等大地主，背後反映的是香港商業物業市場開始出現爆煲跡象，例如中環甲級寫字樓空置率高達16%，反映的就是供過於求，所以近日有消息稱中環中心交易呎價跌至萬三元一方呎，創廿年新低，就是反映商業物業市場正在崩潰，資產價格正在快速下跌，甚至可能拖累銀行體系。
而且地產商持有的商業物業價值持績下跌，除非真是一世收租唔賣，否則一旦要出售例如像新世界要減債，就可能出現帳面虧損，情況就像新世界去年向母企周大福企業出售新創建逾60%股權，以套現減債，結果因出售事項亦錄一次性及非現金虧損，總計82億元；這未來就有可能會影響到公司派息，對小股東而言，近期多間地產上市公司都要削減派息，應該有很深體會。
不過話說回來，雖說減值是整個行業的大問題，但新世界今次單一減值就多達95億，比起收租股九倉置業的44億減值，以及同為地產發展股的恒地減值22億要高出相當大比重，原因是否過去幾年減值不足？還是旗下物業出租率出現了問題？
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