兩代特首隔空討論土地供應快慢,梁振英稱慎防供過於求、李家超則認為造地和供應是兩碼子事,似乎目前樓市「麵粉」價未見底,而「麵包」價暫找到支持位,兩者距離尚近,然而前者則為發展商最想再平點,方會有吸引力之下,麵粉價卻出現黑洞未知跌到何時為止。
隨着多幅政府、市建局和港鐵地先後多次流標,顯示了發展商對前景看淡,事實在過去兩年出現了「麵粉價麵包價減」的情況,若然兩者關係密切,看來首先要見麵粉價止跌,麵包價才能回升的因果,雖然上月一手新盤創近年單月新高逾2,800伙,第一是否延續下去,其次發展商能否短時間內對樓市回復信心(公開場合稱對第四季樓價止跌回升),先評論樓市是否有機轉角。
麵粉價平並不等於麵包價可平賣,以2017-2018為例,那些年開賣的新盤,個別「麵包價」較「麵粉價」更高出4至8倍,事實上,發展商賣樓的訂價,除地價外,亦會考慮其他因素,諸如建築成本、經濟環境及其他新盤競爭等。建築成本因素相對穩定,而同業競爭大可在推盤步伐上調節,避同期推售,故只要經濟環境向好,發展商越高開便賺越多,在多次樓市低潮時,發展商買地傾向最低價格,沒有最低、只有更低,這才是商業定律。
地價跌入深淵,但建築費包括工資卻沒有下降,為免失諸交臂,一方面控制成本;另一方面卻要增持現金,有樓賣便賣樓、出售非核心物業,一心要把負債減至低風險水平,才可說度難關最基本要求,在樓價高峰期入地的發展商,其負債比率理應上升中;反之沒有高價投地的發展商,其負債比率卻只有數個百份點,立竿見影,近月從哪些發展商積極賣樓便可見,在稍為好轉時便加快沽樓行動,把自己立於安全位置。
看現時樓市只是心理刺激,受到美國減息和沒有太負面消息打擊,老樓認為沒有太大回升因素,明年成交量會有兩成升幅,樓價暫未見到曙光。
獨立樓評人 劉兆昌
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