於2024年最新的施政報告，特首強調打造「留學香港」品牌，政府全力推進香港成為國際專上教育樞紐。對於非本地生越來越多，學生住宿的需求就自然增加。就短中期供應而言，政府建議鼓勵市場以自資及私營方式改裝酒店或商廈，以增加學生宿位。筆者同意有關方向，認為有關做甚至可擴展至工廈。
學生住宿需求增加
政府其實早於2023施政報告已經針對非本地學生限額作出微調，宣佈專上院校的非本地學生限額由20%提升至40%，並於2024/2025學年生效。根據早前報導，港大收生及國際生交流事務總監嚴志堅指對非本地生來說最大的限制是住宿，一般香港租金高昂難以應付。雖然大學有舍堂宿位，但要再增加有一定難度。港大因此有意與私人發展商合作，以住宅商廈或酒店作為非本地生的住宿。
根據筆者公司的預測，2024/25 年非本地學生入學人數將達到 8 萬人，未來幾年仍有望進一步增長。到 2028 年，香港學生宿舍的總供應量預期將大約有 5.5 萬個宿位。然而，考慮到約 25% 的本地全日制大專生和所有非本地全日制大專生在課程期間都需要住宿，預計到同一年，需求將高達 17.5 萬個宿位。供應與需求將有明顯落差。
酒店改裝為學生住宿的先例
酒店本身亦為提供住宿的場所，改裝成學生住宿相對容易。市場上亦有不少酒店改裝為學生住宿的先例。由於酒店改裝作學生住宿所需的資金及時間有限，因而吸引一批中小型發展商以至投資者紛紛趁淡市買入酒店作改裝。在過去數年，本港至少有4宗酒店交易，最終改裝為學生公寓。可見這方面需求強大。
其中一單交易為新蒲崗的九龍貝爾特酒店。有發展商與私募基金一同於2022年購入，之後再投資2億元改裝變成學生住宿「日新舍」提供720個單位，合共約1,450個宿位。今年6月項目首批200個宿位推出即全數租出，其中都會大學承租超過100個宿位。另外，今年6月香港都會大學購入紅磡蕪湖街84至102號城木酒店改裝作學生住宿用途，並命名為MU88。據悉成交價約10億元。項目設有255間客房，可供約480人入住。
改裝商廈/工廈亦可行
隨著經濟轉型及新區開發，香港不少非甲級寫字樓使用量開始下降。市場開始向提出政府容許改裝商廈作學生住宿。施政報告亦指會推出先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁鼓勵改裝。筆者認為除了商廈，亦可考慮容許改裝工廈作學生住宿。事實上，現時政府亦有政策容許活化工廈改建成過渡性房屋，技術上並非不可行。
改建物業本身亦有一定限制。改裝學生住宿主要考慮為地點。住宿位置需要鄰近專上學院，或最少在公共交通可易達的範圍內。發展商或投資者在選擇地點時需小心考慮。但在本地大學普及化後，專上學院校園亦變得遍佈全港，如香港都會大學於葵興及荔景也有校園。
另一主要限制是法定城規。如物業位於規劃圖中「商貿」地帶，酒店用途位於第二欄用途，因而需要規劃申請。而如物業位於「工業」地帶，更難以修訂規劃作學生住宿用途。因此，筆者建議政府可從規劃著手「拆牆鬆綁」，鼓勵市場改裝學生宿舍。在技術上(包括用途的相容性)可行下盡量容許學生宿舍用途。
在地契層面，政府可盡量以簡化方式處理修訂。如以免地價/費用的豁免書容許改裝商廈作學生住宿。就工廈而言，亦可制訂市場可接受的標準地價/費用以容許改裝。期望政府及私人市場可加快增加學生宿舍供應，盡早解決學生宿位短缺問題。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 高級董事
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