市區重建局行政總監韋志成近日再度撰文解釋九龍城啟德道發展項目流標及為何局方不開標價。值得留意的是，他直指入標者對項目的作價將顯著低於市場預期的水平，更指對方「所稱『希望市建局財務收益不受損害』的說法」，值得商榷，形同向唯一入標者長實（1113）「開拖」。本文說明事件來來龍去脈。
市建局與長實交鋒起因｜九龍城重建項目流標
九龍城啟德道／沙浦道發展計劃（KC-015）於2019年啟動，旨在重建約6,106平方米的舊區，涉及約50個街號的樓宇，影響約961名居民，預計重建後將提供約810個住宅單位、1所社區幼兒中心、1個約1,000平方米的分層地下廣場連接政府興建的行人隧道，並需設置約300個公眾停車位的地下停車場以紓緩區內路面擠塞的問題。
項目在9月21日截標時已經因市場反應冷淡而引起關注，事前收到30份發展意向書，但最終僅收到長實（1113）一份標書，是近16年來該局最冷淡的投標反應。會德豐地產主席梁志堅指出地皮形狀不規則，「幅地嘅形狀，好似崩咗隻牙咁」，加上鄰近建築物的限制，增加了規劃難度，故向來積極參與投標的會德豐決定不參與。
2024年10月底｜ 啟德道項目流標收場 市建局：額外條款不符合招標要求
至10月29日，市建局公佈收回九龍城啟德道/沙浦道重建項目，招標遴選小組詳細審議該份標書後，認為投標者在招標條款之上額外提出條款，而該建議的條款與市建局的招標條款存在差異。按市建局招標項目既定的政策及指引，招標遴選小組向董事會建議不接納有關標書，亦不會開啟有關標書的財務建議及就有關標書的標價作財務評估。
至於長實（1113）作為唯一有遞交標書的發展商對外表示，入標的目的很簡單，希望在市建局財務收益不受損害的前題下，項目亦不會流標。
2024年11月｜市建局、長實連日隔空駁火
流標後長實及市建局雙方不斷出招。先是市區重建局行政總監韋志成11月3日首次在網誌指，若然接受長實方面的額外條款則對其他發展商不公平，所以流標是負責任的處理方式，而局方會持續推進項目，考慮重新招標或由市建局自行發展。
（原文：更新增了部分額外條款，有關條款除與市建局的招標條款存在差異之外，招標遴選小組亦考慮到，若然接受入標發展商的新增條款，則會對並未入標者構成不公；在向入標發展商提出查詢並獲確認不會撤回該些新增條款後，招標遴選小組於是作出收回標書的建議。）
不過長實方面未有放棄，在本地2日後刊出的長實執行董事趙國雄訪問中，趙氏強調流標基本上不是因為出價問題，坊間有意見認為長實出價偏低是沒有基礎的揣測，希望市建局盡快再推出啟德道項目招標，同時可再考慮公司標書中提到的額外條款。
另外有坊間評論人以題為「巿建局作繭自縛 增房屋供應斷層風險」批評巿建局「不看標而直接落閘做法，實在作自繭自縛、閉門造車。要知道項目出標不熱烈，乃反映巿場信心仍弱，既然仍有發展商出標，便應靈活行事，如標價合理，而又能將項目批出，既可令巿建局的財務收益得到保障，有利進行更多舊區重建，改善民生；同時有利穩定住宅供應，減低未來香港又再出現住宅供應斷層的風險。」
韋志成回應：長實標價遠低於估值下限
對於長實及坊間意見，市建局韋志成事隔兩周再撰文反擊，對於長實方面稱「希望市建局財務收益不受損害」的說法，韋志成在文中指考慮到當時樓市疲弱，加上預期九龍城區未來將成為新樓供應「重鎮」，推測入標者對項目的出價「不難估計入標者對項目的作價將顯著低於市場預期的水平」，從事後開啟標價後得悉長實入標標價遠低於專業測量師對項目估值的下限。他指假如當時公布該份標書的標價，對樓市會造成一定的衝擊和連鎖反應。
另外韋志成在文中直接強調局方們在評審標書的過程中與政府和公營機構行之有效的程序一致，「絕對並非如坊間一些評論，指市建局『不看標而直接落閘做法，實在作繭自縛、閉門造車』」。
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