近年香港出生率低，人口老化乃政府規劃未來的一大挑戰。近日有報道關注長者被拒租的問題，報道提及一對年約70歲的夫婦疑因為年紀較大，物色租盤時屢遭業主婉拒睇樓、要求提交更多收入證明，甚至是簽約當日「反口」拒租。長者因大多數已退休沒有穩定入息，部分業主或擔心他們無力交租變「租霸」，又或在單位過身「唔吉利」。可以的話，自己當業主一定比租樓安心，只是即使存有一大筆積蓄，如果不足以「full pay」，到了要申請按揭時也可能會遇到麻煩。
香港長者按揭難題：銀行年齡限制如何影響還款期？
銀行在處理按揭申請時會查核申請人的買賣合約、入息證明和信貸紀錄等。跟一般申請不同，高齡的申請者因為較難證明其還款能力，銀行通常會以「75減」申請人的年齡作為還款期的上限，例如一位65歲剛退休的申請者希望承造按揭，銀行能夠接受的還款期最長就只有75減65（申請者歲數），即10年供款期。供款期長短會因而影響入息要求及每月還款額，以一個550萬的單位為計，同樣做5成按，供10年跟30年的入息要求和每月還款額有巨大分別：
| 個案A（長者） | 個案B | |
| 樓價 | $5,500,000 | $5,500,000 |
| 按揭成數 | 50% | 50% |
| 貸款額 | $2,750,000 | $2,750,000 |
| 申請者年齡 | 65 | 29 |
| 最長供款期（75減） | 10 | 30 |
| 每月入息要求 | $54,388 | $24,698 |
| 每月還款額 | $27,194 | $12,349 |
| 全期利息支出 | $513,234 | $1,695,543 |
當然倒過來看，也可以說隨著供款期較短，年長的按揭申請者最後需要支付的總利息支出比30年供款期的支出少很多。惟到了退休年齡，即使是有退休津貼或目前有租金收入，每月收入可以穩定逾5萬元的人士相信不多，而且如果心儀的單位樓價更高的話，入息和每月退款額會更加誇張。
如退休人士希望買樓而手上的資金又未足以一筆過支付樓價，申請按揭時可以考慮加入較年輕的擔保人。以前述的個案A為計，如果申請人加入了一位55歲的擔保人，銀行計算最長供款期時會以年齡較低者作基準，換言之其最長供款期會由10年改為75減55（擔保人歲數），即20年，入息要求和每月還款額亦會減至$31,898和$15,949，相對而言更加容易負擔。
假如未有其他人可以幫忙做擔保，申請者還可以向不同的銀行查詢，有部分銀行會以「80減」計算最長供款期而非「75減」。但要留意，不論供款年期長短，銀行一般不會向60歲或以上人士批出高成數按揭（高於6成），大筆的首期資金可謂在所難免。
以上討論尚未觸及單位的樓齡問題，除了人齡之外，銀行計算按揭最高供款期時亦會以「75減」樓齡計算，如申請人為58歲，目標單位的樓齡已屆60年，其最高供款期會以兩者最高者為準，即75減60（樓齡），算出15年最長還款期，房屋類型（如藍籌屋苑可有較大彈性）亦會有影響，如有需要，可以向專業的按揭顧問諮詢意見。
利嘉閣按揭 黃詠欣
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