地政總署於2月25日公布，青衣市地段第202號的物流地以約36.786億出售予豐樹產業，每呎樓面地價1,500元，符合市場預期。但值得留意的是，該地拍賣只收到1份標書，物流地每呎樓面地價亦由2022年的約3,500元降至1,500元，反映物流市場薄弱及未來物流發展的挑戰。
地皮位於青衣東面，地盤面積約47.7萬呎，最高可建樓面面積約245.24萬呎，地積比率達5倍，為政府近年出售的物流地中最大的一幅。地皮指定作物流服務及公眾停車場用途，須提供至少550個公眾貨車泊位。
物流地的賣地紀錄
自2010年起，政府一共成功出售6幅物流地。當中4幅位於青衣，1幅於葵涌，一幅於屯門。2010至2013年間推出的3幅地均享約4倍地積比率，而當時每呎樓面地價落於1,000 至1,850元間。而2018及2022年政府分別推出的物流地卻只有2.5倍地積比率，但每呎樓面地價則升至約3,200至3,500元。
是次地價的下調及薄弱的市場反應，筆者認為源自複雜的樓面面積計算及未來充分的物流地土地供應。
物流地總樓面面積的計算
地契的限制會直接影響樓面面積的計算，從而影響地價。供貨車使用直達不同樓層的大型車輛坡道及貨車停車位屬物流發展重要設施之一，但原來這類重要設施在地契下亦可能需要計算樓面面積。筆者亦留意到，現時物流地的地契限制/樓面面積計算不一。以2012年批出的青衣市地段第181號物流地（現為招商局物流中心）為例，其車輛坡道於地契下獲准豁免樓面面積計算。而較新的物流地則有可能需要計算樓面面積。
較新的物流地亦加入公眾停車場條款，進一步影響相關用地的發展。要留意的是，公眾停車位及其附屬位置本身亦要計算入樓面面積。當公眾停車位及車輛坡道亦需計算在總樓面面積內，實際可用作物流作業用途的面積減少，亦令建築設計更為困難。
未來大量物流土地供應
根據2023年公布的現代物流發展行動綱領，政府計劃於 2024 年至 2027 年期間，定期推出共4幅約佔 19 公頃的物流用地。而政府亦已在北部都會區內的新發展區（包括在洪水橋 / 厦村新發展區及元朗南新發展區）預留共約 72 公頃的土地作工業及現代物流發展。
同時，政府於2024年先後推出兩幅多層現代產業大樓用地作招標：元朗用地（YLTL 545）及洪水橋用地（HSKTL 10）。當中，元朗用地先後兩次延長招標期限，由2024年3月延長至2024年12月，並再延長至2025年3月，招標期限長達整整1年。就洪水橋用地，政府亦按市場意見調整了其招標條款，其地積比率由7倍調低至5倍。由此可見，香港未來仍有大量物流土地供應。
檢視樓面面積計算 適時推出物流地
貿易及物流業為香港四大經濟支柱之一，是香港主要的經濟增長動力。現時香港整體出口貨值雖有上升趨勢，惟依然未能復甦至2021年水平。再加上近年地緣政治局勢緊張，中美貿易戰有可能影響香港的貿易經濟的表現。
由最新物流地招標情況可見，市場現對物流用地的吸納力並不高。政府應審思現時物流地的實際需求及供應問題，因應市況適時推出物流地，並檢視物流用地樓面面積計算，減少不必要公眾設施，從而增加市場對物流用地的吸引力，令物流作業用途地價提升。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 地政咨詢主管
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