「基建先行」是新發展區的重要發展原則。北部都會區中的古洞北及粉嶺北新發展區屬最早啟動的核心項目。雖然政府不同工務部門正努力工作，但基建工程進度仍有所延誤。反映「基建先行」於實際落實時仍有不少挑戰。
由於新發展區內的基建設施落成時間亦會影響區內私人項目的發展時間表，基建工程的延誤令發展商面對更長開發周期及承受更高的經濟風險。期望政府及業界可借鏡古洞北及粉嶺北的經驗，檢視延誤成因，從而優化協調機制及增加資源投放，進一步完善其他新發展區的發展。
「基建先行」爲北都核心原則 影響私人發展
「基建先行」是香港政府近年推動大型土地發展及新市鎮/新發展區的策略，意指政府在發展區內優先完成基礎設施工程（如道路、排水、供水、排污、電力及交通配套），再推動房屋、產業及私人發展項目落地，從而降低投資者的發展風險、提升整體開發效率及確定性。這一概念於2021年行政長官施政報告正式提出北部都會區發展策略時，被明確定位為「基建先行、產業帶動」的核心原則。
而於新發展區進行換地的私人發展商，其私人發展時間表亦與當區基礎設施工程環環緊扣。發展商在投資古洞北及粉嶺北新發展區時，主要依據當時政府規劃及招標預期，假設基建工程能按時間表順利推進，而計劃配合私人項目的開發節奏。舉例說，如果未有正式道路與供水/排污，私人發展即使完成，亦未能取得入伙紙及滿意紙，直接影響私人發展項目的實際入伙時間。當公共基建延誤，發展商將未能預期確實入伙時間，預售樓花的「關鍵日期」未能肯定地訂立。結果於新發展區的私人住宅項目未必可以進行預售，從而影響發展商的現金流及整體投資回報。
而當區域內缺乏成熟道路基建，亦會增加私人地盤的施工難度。大型建築機械難以進場。亦可能出現公共基建地盤與私人發展地盤同時開工的情況，有可能會互相影響工程進度及建築成本。
最新的基建工程進度
儘管工程早在6年前展開，古洞北及粉嶺北新發展區的基建工程進度均有不同程度的落後。截至2026年2月，共七個合約出現延誤：已完成的三個合約（ND/2019/03、06及07）延遲10至20個月；正在進行的四個合約（ND/2019/01、02、04及05）至少延誤1至17個月。其中，粉嶺北新發展區（FLN NDA）的兩個進行中合約（ND/2019/04及05）分別延誤6個月及17個月。
| 合約編號 | 合約內容 | 實際開工日期 | 預計完成日期 （招標時預計工期） | 實際完成日期 | 截至2026年2月延誤 |
| ND/2019/01 | 古洞北新發展區第一階段地盤平整工程等 | 2019年12月 | 2026年1月 （73個月） | 2026年 （預計） | 至少1個月 |
| ND/2019/02 | 古洞北新發展區道路和渠務工程等 | 2020年2月 | 2025年1月 （59個月） | 2026年 （預計） | 至少12個月 |
| ND/2019/03 | 古洞北新發展區塱原自然生態公園改善工程等 | 2019年12月 | 2022年12月 （36個月） | 2024年6月 | 17個月 |
| ND/2019/04 | 粉嶺北新發展區粉嶺繞道東段工程等 | 2020 年8月 | 2025年7月 （59個月） | 2026年 （預計） | 至少6個月 |
| ND/2019/05 | 粉嶺北新發展區粉嶺繞道東段工程等 | 2020年3月 | 2024年9月 （54個月） | 2026年 （預計） | 至少17個月 |
| ND/2019/06 | 粉嶺北新發展區北區臨時農產品批發市場及其設施 | 2019 年9月 | 2021年4月 （19個月） | 2022年3月 | 10個月 |
| ND/2019/07 | 粉嶺北新發展區第一階段地盤平整工程 | 2020年8月 | 2024年1月 （40個月） | 2025年9月 | 20個月 |
(資料來源: 香港特別行政區新聞公報, 土木工程拓展署)
筆者認爲這情況反映出大型基建項目在執行層面的複雜性，「基建先行」於實際落實時有不少挑戰。
基建先行 仍在路上
「基建先行」本身屬非常正確的原則，筆者絕對支持。古洞北及粉嶺北新發展區的基建工程延誤並不代表「基建先行」的失敗。反而相關經驗為政府及業界提供了寶貴的學習機會，透過檢視延誤成因、優化協調機制及增加資源投放，可進一步完善實施方式，逐步化解挑戰，提升私人發展的確定性與信心，為北部都會區後續新發展區項目及整體藍圖的順利推進奠定更穩固基礎。
長遠而言，政府可務實地訂立時間表，採取更靈活的應變機制、加強透明度及跨部門協調，並在未來規劃中納入更現實的緩衝期，將有助降低不確定性、穩定市場預期。如此一來，「基建先行」不僅能真正落地，更可成為香港土地發展的可靠模式，吸引更多發展商參與，共同推動房屋供應、創科產業及區域經濟的可持續增長。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務地政諮詢主管
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