瑞銀研究部3位分析師於AIC 2026媒體分享會上就亞洲及香港市場展望發表分析。當中瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻指出，香港地產恢復呈現分化格局，當中住宅最為看好，其次為寫字樓，零售物業面臨的挑戰最大。
香港處於再通脹周期 利率匯率走勢提供支持
瑞銀香港研究部總監陳志立表示，香港正處於一個再通脹（reflation）周期，主要受益於周期性因素轉趨正面，以及結構性動力加速。過去12個月，利率及實質有效匯率的走勢均提供支持；同時，香港作為國際金融中心的定位，持續滿足內地企業的融資需求，以及全球機構投資者對中國資產的投資需求。
陳志立指出，財富持續累積進一步推動各類資產的投資需求。另一方面，中國經濟已出現初步復甦跡象及早期再通脹動能，進而利好香港股市表現，而相關受惠板塊亦有望從中受益。
在住宅市場方面，林鎮鴻判斷今年樓價將上漲5%至10%，主要由租金上升驅動，預計未來2至3年租金持續上漲。林鎮鴻歸納三項主要因素：
- 第一，香港教育制度吸引內地專才家長，內地高考約1,350萬人參與，僅約2%考入985大學，而香港中學文憑試（DSE）約4萬人，考入三大學府比率約21%，難度差距顯著
- 第二，移民回流潮，前幾年約30萬人離開香港，當中約24萬人移民英國以取得英國公民身份，預計2027年第一批港人將取得護照，部分人可能回流
- 第三，未來住宅供應將減少，由於前幾年賣地及新開工大幅減少，而開發周期長達5至6年。
金融持牌人數增4.5%至4.4萬 中環寫字樓率先復甦
寫字樓方面，該行看好中環寫字樓，因金融行業表現較佳，預計今年整體租金持平，中環租金可上漲3%至5%。據香港證監會持牌人數數據，相關人數按年增加4.5%至4.4萬人，其中對沖基金及量化基金增長較快，該類基金對優質寫字樓要求較高，且對租金敏感度較低，因此中環寫字樓有望率先復甦。
零售物業方面，林鎮鴻認為挑戰較大，主要基於三項因素：電商衝擊（香港電商滲透率約10%，內地約25%，且內地電商正進入香港市場）；國產品牌崛起導致香港商場吸引力下降；以及高油價對香港零售商成本上漲的影響。
偏好寫字樓相關股份 輕資產模式受看好
在地產股選股方面，林鎮鴻表示，由於住宅開發商股價已累積一定升幅，該行相對偏好寫字樓相關股份。在估值方面，由於股價上漲後股息率偏低，需以市賬率（price-to-book）評估股價往上空間，並關注資本回收進度。該行亦看好以更輕資產模式運營地產的企業，例如透過基金及房地產投資信託基金擴充資產規模的營運模式。
