去年在一片看好聲音之後，又轉軚預計香港樓市跌落神壇。
「樓價確然於上年開始反彈，當時市場普遍預期，美國聯儲局主席鮑威爾今年5月離任後，今年美國有機會減息兩次，合共減息0.5厘。減息帶來的資金成本下降，理論上等同增加資產價值，以當時平均物業投資回報率約3.5厘計，減息0.5厘可為資產價格提升約15%。不過市場最大的問題，是預期往往跑得比現實快，去年至今樓價的升幅正正反映了減息0.5厘的效應。」
這名曾預計去年不宜買樓的專欄作者，突然轉軚購樓，而且短暫獲利由數萬至數十萬不等。獲悉其連同其他投資者集資購買，由於樓價高企導致風險上升，近日改以各類論述預測樓市受壓。
「香港樓市本質上已成為『政策市』。回顧過去一年多，面對本地發展商大量新盤貨尾積壓、財務壓力沉重的困境，中央政府在推進大灣區融合的戰略框架下，對內地資金南下購置香港物業採取了相對寬鬆與容忍的態度。隨著協助本地發展商渡過難關的階段性任務已經完成，中央政府為了防範自身資本外流，同時平衡香港本地的社會民生穩定，重新收緊對『來港買樓資金』的監管已是勢在必行。預期官方將逐步封鎖資金來港炒樓，故未來具體的截擊資金手段將更加嚴厲，包括：切斷地下錢莊運作及嚴打非法大額匯款來港的違規操作。」
內地打擊非法來港投資股票的政策實行，本港官員亦明確配合打擊洗黑錢，亦反映這類過冷河的熱錢操作已到末日時候。一眾地產代理更遑論樓價仍會升一成甚至更高的說法，基本上是睜眼說瞎話，想賺最後機會，大家仍會相信他們的鬼話嗎？
「目前樓市已經不再是單純由用家主導，市況開始吸引越來越多投資者盲目入市，令整體市場運作未必完全理性。他認為目前樓市出現輕微偏熱情況，但稱不上是病態，其中一個原因是早前樓價經歷大跌市。他維持預計全年樓價可望維持約20%的總升幅。他又認為目前政府財政赤字剛有好轉，且市場並非病態，料不會出台辣招打擊樓市。不過理性而言，他認為樓價不應升得太急，以便市場消化。」
樓市大好友苦口婆心，呼籲樓市不要升得太急，以免引起市場反感；而實際上旗下員工已明顯加快收割行動，趁樓市轉勢前最後餘力賺取更多利潤。正所謂早起的鳥兒有蟲吃，在眾人皆醉他獨醒時，應及早埋單，以便捱過下一個樓市寒冬。
讀者們應具備分析能力，不妨參考其他大好友的意見，但風險管理必須謹守，這是投資最基本的要求，樓民小心行事。
獨立樓評人 劉兆昌
