大量新盤捲土重來部署今年推售，預示今年新盤競爭勢加劇，尤其啟德將有9個潛在全新盤，涉及10,573個單位，當中多達8個位於跑道區，由於整體賣點及戶型相近，競爭在所難免。此外，區內已有4個已獲批預售樓花同意書，涉及伙數5,039伙，佔全區供應近半，意味短期已有大量蓄勢待售，發展商在訂價上難免有着競爭考量，形成開價壓力。
月前長實以87.03億元投得啟德商住用地，相當於每平方呎樓面地價近6,138元，市場嘩然，較市場原先預期，地皮估值介乎113.4億至146億元，每呎樓面地價約8000元至1.03萬元。作為「執死雞」的長實在芸芸海量新盤內機會成本先贏一仗，無論來年區內樓價走勢升定跌，把集團立於一個不敗之地，過往也曾經試過多次「低買高賣的例子」，如元朗世宙、天水圍栢慧豪園等等，反映長實「一旦出手便知有沒有」。該項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。
而該批新盤主要集中於PARK PENSINSULA（由多個發展商合組而成的地區品牌），當中以4A區1號規模最大，提供2,138伙，細分兩期發展，該2期已分別於去年獲批售樓紙，樓盤將提供1至3房戶型，主打2房戶型，料吸引上車客進駐。至於同樣已獲批售樓紙的4B區1號，備有1,590伙，備有開放式至3房單位，間隔多元化，有機會在上半年發售。
綜合市場及成交紀錄冊資訊，至今區內13個項目積壓待售的一手住宅單位數目達到大約2,600伙，數量多過香港島約50個新盤總和。連同可能今年出售的全新單位，啟德發展區面對通關後的樓市，好的方面多了新動力，但反效果面對其他區份新盤，競爭力當然大打折扣，縱使有機會解凍潛在購買力，在回暖初期未必受惠通關政策，面對低地價和高競爭的樓市，反而有減價賣樓壓力。
目前區內二手成交未回升，據資料顯示，約有360個二手放盤，和近200個單位放租，前者叫價由450萬元至9,500萬元，去年12月平均成交價每呎僅逾2萬元，已較一年前下跌超過一成，與鄰區日出康城有鐵路概念的新興市場呎價差不多，意味購買力有丁點機會被分散，縱使樓市出現小陽春，啟德住宅區難分享。
有業界相信，承接各項利好消息，相信發展商會重新積極推盤，以貼市價帶起銷情，藉以收復去年的失地。去年所積聚的購買力，加上通關後陸續回流的內地客將重新入市，有助推動今年新盤銷情。看淡者卻認為，美國聯儲局為了令通脹降至目標2%，未來會繼續採取緊縮貨幣政策，同時聯儲局聲明亦變為「進一步（further）」加息。有大行估計聯儲局2023年將加息3次，每次加息0.25厘，令美息升到5至5.25厘的高峰。因此，如非有重大利好樓市消息，樓市似乎難以有大升跡象。
升跌很難百份百斷定，過往低息年代，加上環球放水，引致樓價連升了十多年；面對通脹年代，物業投資又可以成為抗通脹資產，但香港息口只是剛加起步，供樓者已感覺到供款上升壓力，樓市接下來是否「否極泰來」，那麼要看整體經濟能否「趕得及」復甦。
資深傳媒人 劉兆昌
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