於2023年12月28日，發展局公布有關標準金額補地價的新安排:
- 恆常化為1987年前落成工業大廈重建而設的安排 (並擴展加入特殊工業用途工廈)
- 擴展至新界農地的安排
恆常化後，補地價標準金額將會每年檢討。視乎計劃情況，發展局局長可公布將新界農地準金額補地價地域涵蓋範圍逐步擴展至更多地區及更多分區。標準金額補地價的新時代終於來臨。
標準金額補地價的起源
香港測量師學會早於2020年就向政府建議設立補地價標準金額安排。而於同年施政報告，特首提出就活化工廈措施推行「標準金額」徵收補價的先導計劃。
於2021年3月，地政總署正式推出為工廈活化的標準金額補地價，適用限於1987年前落成工業大廈的重建 (不包括特殊工業用途工廈)。當時發展局發言人強調先導計劃並不是為業權人提供地價優惠，計劃的目的是提高補地價金額的確定性從而加快工廈活化。
計劃於2021年推出後，普遍受到市場歡迎。先導計劃推出一年多的時間，截至2022年4 月中，就有9宗土地契約修訂申請選擇先導計劃的標準金額選項。先導計劃推出之前，每年平均只有3至4宗工廈重建的土地契約修訂個案達成補地價協議。可見標準金額補地價的成效。
標準金額補地價的困難
到2022年3月，政府再為加快新界東北發展，公布以標準金額徵收古洞北及粉嶺北兩個新發展區契約修訂補地價的安排。但有關使用情況則有別於工廈活化的標準金額。
直至2023年6月，發展局仍未接獲區內任何以標準金額補地價的申請。面對樓市環境最新變化，政府隨即下調新發展區的標準金額，並延期申請人接納契約修訂(換地)條款的期限。但於2023年9月時，地政總署指出於7宗獲接納作進一步處理的新發展區契約修訂申請中，只有1宗選擇以修訂的標準金額作補地價，其餘皆選擇以傳統估價來評估。使用情況令人失望。
事件反映標準金額補地價的限制，就是於樓市下行時未能及時反映因市場實況，而令發展商卻步。
另一問題在於過往發展商與地政總署商討補地價的重要分歧，如補地價前的農地價值，並沒有因為標準金額補地價而收窄。舉例說，標準金額補地價農地每呎價值只有約372元，遠低於現時地政總署收回土地特惠補償率的每呎農地價值1,267元。
標準金額補地價的普及化
儘管以上困難，筆者樂見政府仍將標準金額補地價安排普及化，擴展其適用範圍至特殊工業用途工廈及三個新界地區(即元朗、北區和屯門內指定地區)的農地。同時針對樓市變化情況，標準金額將改成每年檢討一次。
補地價商討往往需時甚長，需要政府及發展商大量資源。補地價仲裁計劃本身亦似乎未有大受歡迎。近年政府面對財政壓力，私人市場參與各區發展變得比過往更重要。標準金額補地價屬重點措施以加快私人市場土地房屋供應，亦增加市場確定性。但日後如需再增加標準金額補地的吸引力，減少補地價估值上與發展商之間的分歧仍然是重要。
鄺偉賢｜高力國際 估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
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