近年政府賣地都是以投標方式進行。如果地價標金未達到政府就用地所定的底價，政府會不接納所有標書，相關賣地就會「流標」。2023年就發生3宗政府賣地流標，包括赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區3幅住宅用地。
而於今年1月政府公布新一季賣地計劃，當中只得1幅元朗工業用地。發展局局長甯漢豪表示，本年度的住宅單位供應總額接近年度目標，加上近月市場投地氣氛相對淡靜，因此今季不會推售住宅用地。另考慮到現時商業樓面的空置率仍然較高，政府亦不於今季推出商業用地。政府主要賣地變相暫停。
其實除了投標外，政府賣地過往亦有以公開拍賣方式進行。近日就有市場人士提出政府應檢討現行賣地方式，包括重推公開土地拍賣，甚至恢復勾地制度。筆者嘗試重溫不同賣地方式的歷史。問題根源又在哪裡?
從拍賣到勾地
香港自開埠以來，政府土地都有以公開拍賣方式出售。於拍賣中，不同發展商/競投者公開地出價。地政總署及公眾可以清楚觀察市場實際反應，拍賣官亦可作即時反應。但即使政府有定出拍賣底價，如競投者出價最終未達到政府內部的市場價值底價，同樣會出現「流拍」情況。
於1997/1998年亞洲金融風暴時，政府推出一系列紓困措施，包括暫停拍賣或公開招標出售政府土地。於1999年4月，政府公布復賣地並引入新的「供申請售賣土地表」制度 (即「勾地」)。勾地表列出可供出售的土地，如發展商對表中土地感興趣，可向政府申請出售有關用地，同時提出願意付出的「最低價格」。如政府認為那「最低價格」合理，便會公開拍賣或招標方式出售有關用地。
在2002年，政府停止定期拍賣土地和暫停勾地表制度。於2004年1月起政府全面採用「勾地」機制賣地，及後「勾地」制度亦作出了調整優化。
超過9年時間，時任行政長官梁振英於2013年宣佈2013-2014年度起取消勾地制度。網上資料指出，勾地制度於1999年至2013年間，共有58幅土地被勾出，當中包括49幅住宅用地。但卻有指勾地制度是令香港土地供應大幅感少的原因，及後造成樓價和租金大升的情況，引申各種社會問題。
投標的問題 拍賣的好處
現時香港同樣面對樓市下行壓力，住宅一手市場反應淡靜，高息同時加重資金成本。投標方式雖然仍然公開進行，但比拍賣方式較不透明。
土地投標時發展商難於估算政府底價，亦不能了解其他競爭者的出價。結果於經濟不好時，可能會出現發展商試底價的情況。過往亦有發展商擔心中標價遠高於其他發展商出價的情況(當中標後，政府將公開其他投標金額)，從而更加審慎出價。更甚者，發展商投標一刻，並不能知道有多少競投者有興趣，可能出現一支標的情況。
公開拍賣反而是較透明。首先，拍賣時政府會定出拍賣底價。雖然有關拍賣底價並不等於政府最終市場價值底價，但發展商可以有一定參考了解底價水平。而不同發展商即時一起競投，情況是即時互動。競投者會知道多少人有興趣參與，亦不會出現「過高」拍賣金額的情況。
勾地制度不宜再行
勾地制度本身看似是拍賣與招標之間的一個選擇，由發展商「測試」政府底價，再作公開拍賣出售。但現時社會環境不同了，從新發展區的發展情況睇，政府更希望主導土地供應。勾地制度其中一個被批評的原因，正是土地供應變相長時期由大型發展商所主導。過往因限量供應土地而出現的困局，相信政府不希望再遇上。
流標/流拍的重點原因，除本身經濟因素外，在於政府與發展商對土地價格(底價)的不同看法。同樣情況出現於補地價項目，正如古洞北及粉嶺北發展區6幅換地項目，因政府與發展商未能就補地價金額達成共識而遭收回。
因此，政府除了檢討賣地方式外，更重要時檢討現行估價方式是否緊貼市場實際情況。
鄺偉賢｜高力國際估價及諮詢服務 亞洲區 高級董事
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