香港樓價已連續11年成為全球最難負擔城市，一般人要不吃不喝20.7年才可買到樓；另外，瑞銀最新發表全球房地產泡沫指數顯示，香港樓價已處於泡沫水平。目前本港約有143萬個私樓住戶，其中三分二已供完樓，目前本地按揭利率介乎1%至2%極低水平，亦遠低於97年的10.5%，以按息率水平計，供樓壓力較低下，瘋搶樓的現象沒有降溫迹象，而且有再度熾熱的情況。
坊間經常與97年相比，但只能作一個參考性，以前買樓負擔比率高，曾達的70%以上，目前在低利率環境，比率約五成相對合理，過去兩年透過「林鄭Plan」，即是現樓800萬或以下可獲九成按揭，800萬至1,000萬之間可造八成按揭，但首期動輒百萬元，亦非一般人可以負擔，所以咁多年來被人詬病的土地不足問題，今年施政報告對準要害以多管齊下，試圖扭轉局勢，不過「在下一個五年」相信作用不會太明顯。
發展局局長黃偉綸在其網誌便重申，「愈住愈細」問題是社會的一個「痛點」。我們希望改善居住空間，滿足社會「住大啲」的期望，如果人均居住空間增加10%，每人約215平方呎；若增加20%，每人約237平方呎。現時一個四人公屋單位，大約不足400呎，假設增加20%，會有約480呎左右。有消息指下年賣地擬定最細單位下限，老樓估計頂多是200呎以上，因為樓價高，如果定得太大，總額令上車更難，到時適得其反，上車樓要千萬元亦不足為期。
見到位於將軍澳康城區海茵莊園收票踴躍，年輕人居多，主要在市區提供400萬以內的新樓，結果便「撻着」了買家團火，務求在高按揭下首期一成便可以上車，令手上不足現金的年輕客再燃點了一絲上車希望。
日前桂洪集團旗下紅磡單幢盤曼翹，開售前夕曾傳出遭大型銀行拒批樓花按揭消息，仍無阻銷情，發展商按計劃於9月18日推出全盤130個單位作首輪銷售，即日沽出128伙，佔全盤單位逾98%。絕大部份單位在500萬以下，基本上是一Q清袋，反映了年輕客雖難接受樓價高的事實，但總要上到車，無論是透過父幹抑或自力，上車大過天。
最近接獲兩位朋友的來電，同樣向老樓查詢海茵莊園買唔買得過，其實他們俩已自己給了答案，只是問多一兩個人而已，老樓覆道：「首期要問自己點解買樓，自住？投資？有沒有足夠首期是首要考慮元素。其次有沒有落過區睇環境，自己是否認為適合，加入主觀因素盤算，如近唔近上班地點、屋企人住在附近、與家人商量好未等等，以免急上車後，他日互相埋怨，為層樓失個家就唔好喇。」
因此要增加住屋面積，除了政府計算，未來十年興建約33萬個公營房屋單位到位外，樓價仍要維持一個可負擔的水平，才能夠滿足市民的期望，大了十多呎不是主要關鍵點，當樓價再升一成時，市民一樣買不起。
資深傳媒人劉兆昌
#老樓日記 #劉兆昌 #黃偉綸 #海茵莊園 #康城 #將軍澳新盤 #曼翹 #康城站 #Finance730 #地產
▼緊貼最新市場走勢
《Finance730》Facebook
▼消閒生活 時尚品味
《Finance730》Instagram
▼投資教室 專題研究
《Finance730》YouTube
