要來的終於來了。
聯儲局已累計加息2.25厘，今年餘下時間有機會進一步合共再加息1厘，香港銀行過去一段時間堅持不跟隨，但面對香港一個月港元拆息持續向上，以H按揭計劃的實際息率已連續17個報價日觸2.5厘封頂息，大型按揭銀行終按捺不住宣布調升H按封頂息，滙豐即日起將封頂息率，由「P-2.5厘」上升至「P-2.25厘」，是逾兩年以來首次變動，令封頂息由2.5厘，升至2.75厘。
渣打銀行之後亦宣布睇齊，將封頂息將升至2.75厘，估計其他中小銀行亦會陸續跟隨。
今次大銀行加H按封頂息只是第一步，未來加息我估計會以三部曲進行：
由於港美息差拉闊令資金流出，拆息上升，銀行息差收窄，加重銀行資金成本，因此第一步是先調整新客戶H按– 將影響減至最少。
之後就視乎資金流走速度，以過去三個月，銀行體系結餘由3300億急降至目前1250億，銀行界普遍共識是，結餘如果跌穿1000億的心理關口，香港銀行最快本月或最遲9月聯儲局議息後，便會將最優惠利率P息上調0.25厘。
但這只是三部曲的中段，高盛估計如果本港銀行體系結餘重返約500億港元的正常水平，很可能會形成加息周期，本港銀行有機會在12月進一步上調P按水平。
大和資本市場的賴志文看得更為進取，估計到今個月底銀行總餘額就會「清零」，預期下半年港銀上調最優惠利率的幅度累計將達1.75厘，明年合計再加1厘。P息將由現時的5厘及5.25厘，升至明年底的7.75厘至8厘。
基於港美息口快速上升勢成定局，大和提醒今明兩年本港累計淨走資規模預計可達1500億美元，較之前預測的1000億美元多。賴志文警告投資者，要小心息口走高對大範圍資產之影響，尤其是房地產行業與企業貸款。
我明白加息如果只是一、兩次，對供樓負擔影響是非常輕微，但如果真如賴志文估計，加息累計接近三厘水平，對供樓負擔就有實質影響。
特別是目前樓價仍然高企，很多所謂中價盤，動軋入場費早已過一千萬（波叔PLAN 的首置更達1200萬），以貸款一千萬，三十年期計，按揭利款由2.15厘加至5厘，每月還款就增多近1.6萬元，供款額由3.7萬跳升至5.3萬，而且仲未計算是否符合壓力測試要求。
而且樓價已出現下行趨勢，近月界新盤減價效應，令小業主擴大議價空間，相信正與新界區新盤低價推盤有莫大關係，新界兩大新盤定價吸引，開售單位300萬、400餘萬元已有交易，對上車客和收租客極具吸引力，因此對上車屋苑構成最大壓力，小業主無奈要擴大議價空間，跳價沽出單位。
以沙田第一城為例，今月初一個震撼成交，要數一個低層單位，以420萬元沽出，呎價14,789元，低市價10%之餘，造價重返2015年時水平。
我覺得最大風險其實是2008年以來，全球都已經習慣低息環境，對於利率上升風險大家都忘記一乾二淨，一旦加息周期開始，無論供樓定中小企貸款都很容易失預算，特別是8厘的優惠利率，將形成中小企最後一根稻草，這個恐怕亦是政府將GDP全年預測，由原來增長1%至2%，向下修訂至-0.5%至0.5%之間，但仍然是被外界批評過分樂觀的理由。
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