樓市弱勢，拖累斷供淪為銀主盤數量急升，正所謂屋漏兼逢連夜雨。據中原地產統計，10月截至13日，全港銀主盤存量增至209伙，比9月198伙再多11伙，是繼2009年11月後、13年以來首次升破200宗水平，與去年同期112宗比較，按年升近9成。今年首10個月，新增銀主盤數量已有215伙，超越去年全年209伙，仍有上升趨勢。不過，回看本港兩次樓市低潮期、即1997年亞洲金融風暴及2003年沙士時期，銀主數量曾一度衝上逾萬伙水平。
據翻查資料發現，當中規模最龐大的銀主盤放售個案，要數到前「豪宅大王」秦錦釗，上世紀90年代初他曾趁低吸納大量豪宅物業，1997年手持逾百伙豪宅。及至2003年中，秦錦釗旗下的建萊資源被中銀清盤，名下逾46伙物業一下子淪為銀主盤放售，包括中半山帝景園及大潭陽明山莊單位，當時該批物業估值約6億元，但該批單位所承造之按揭總額逾10億元。
業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出call loan要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。放貸人又稱銀主，向銀行借按揭，銀行便是單位的銀主，向發展商旗下財務公司借按揭 ，銀主則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。
現時購買銀主盤主要有兩種方式、一：透過代理，向銀行入標／私人協約；二：在物業拍賣會上公開拍賣。目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。銀主盤屬於二手物業，沒有劃一訂價，有興趣的買家可以按照既有程序，向有關銀主購買銀主盤。另一種方式，則是前往坊間的各大物業拍賣行。銀行或財務公司定期會將部份銀主盤交予拍賣行，作公開拍賣，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。
近月由私人財務機構（財仔）放售的銀主盤，數量較傳統銀行多，佔比也較過去明顯增加。拍賣行人士解釋，近數年不少財務公司採用鋪天蓋地的廣告以宣傳物業按揭，除一般大型屋苑單位及豪宅外，連基層市民亦把公屋、居屋單位作抵押貸款，當經濟轉差時，便出現斷供情況。
銀主盤申請按揭的方式與一般二手物業無異，銀行絕不會因為物業曾經「被斷供」，就對下一手業主較手緊，只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。如果單位並非有特殊狀況，例如遺失樓契、僭建等等，並不會較一般二手物業難承造按揭。不過要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。
資深傳媒人 劉兆昌
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