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在互聯網上,至今仍經常看到有網紅斬釘截鐵地認為,內地的房地產市場已經泡沫爆破,需要一個很長的時間休養生息,三五年內都難有翻身機會。

我之前亦抱類似的觀點。原因是:(i)內地的樓房供應的確供過於求,新供應消化困難,對房價自然會產生壓力;(ii)開發商財政緊絀,在急於套現的情況下,唯有削價求售;(iii)出生率回落,成家立業的需求減少,剛性需求後勁不繼;(iv)租金回報率低,持有物業的資金成本高過租金收,將打擊投資者入市;(v)在「房住不炒」的精神指導下,炒家不敢貿然入市。

然而,不少以上所說的不利樓市的因素,近期都出現了變化。首先,房地產市場已由國家需要整頓的市場,變成國家主力扶持的市場。為了要使房地產重新成為推動經濟發展的支柱產業,國家的政策再度向房地產傾斜。

銀行恢復對開發商提供貸款,以保障購買了新房的人都可以收到樓。此外,對於購房者來說,銀行不但支持首置的剛需買家,還支持提升居住環境需要的二次買家。在全球利率都在上升的情況下,中國的購房者卻獲得貸款上的優惠。

另一方面,很多地方政府都開放了對沒有當地戶口的外來人士的購房限制,抵銷了生育率不足的負面影響。加上政府嚴控發展商開盤,不讓他們急於套現而隨便減價。市場秩序因而得到維持。

在政府政策的多方支持下,內地樓市已在農曆年後,止跌回穩。在疫情期間被遏抑的購買力亦逐步得到釋放。有網紅覺得這樣的消息不可信,賣家不可能會作這樣不理性的入市選擇。他們認為,地產買賣市場不存在剛性需要,因為在樓價向下的傾向這麼明顯的時候,有自住需要的人,亦會選擇租樓,而不是買樓,以避免釀成資產價格上的損失。

我起初也認為他們的分析不無道理,但很快發覺,市場參與者有其自己的取態,他們並不一定依網紅的理性分析來作自己行動的選擇。現實是農曆年後,內地主要城市的房地產交易都大幅上升,交投旺的地方,交投量可以增加一倍以上,顯示之前被摧殘的市場信心正在恢復。

我們在內地的業務,自地產開發商爆雷之後,基本上都處於虧損狀態,2月份是一年多以來首個賺錢的月份。反映市場的情緒的確出現了根本性的改變。

中國人似乎對投資房地產都有强烈的偏好,即使客觀形勢多麼不利,他們仍是傾向持有房地產,而不是其他投資產品。原因或許是他們之前所作的非房地產投資,大部分效果不佳,所造成的損失可能比房地產還要嚴重。

現實是中國的老百姓手上仍有錢,如果他們仍願意把錢投入房地產市場,市場的良性循環但仍會繼續一段時間。

C觀點-施永青-中原集團主席施永青的報章專欄-專欄題材廣泛-由議論時政-營商心得-以至分享個人學習及生活經驗
崇尚無為而治的中原集團創辦人施永青每日報章長文專欄《C觀點》月旦時事:點評本港樓市經濟議題、暢談古今中外營商哲學、憑藉住豐富人生經驗推演世界大局走向。

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