居屋2023於8月14日便截止申請,今期居屋預計關鍵日期為2025年中至2026年初,距離揀樓及要考慮申請按揭還有一段時間。不少人會同步申請白居二,一旦未能抽到居屋頭籌,便轉向居二市場揀樓。
樓齡與首次發售期區別
最近新居屋樓王,啟德啟朗苑,便在未補價居屋市場中,以新高呎價成交,估計高價原因是樓齡較新,距離房委會擔保期完結仲有一段時間,日後再於未補價市場轉手難度不大。不過,未補價的資助房屋,計算擔保期其實不是看「樓齡」,而是計「首次發售期」,即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭,對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助!
目前由房委會興建的居屋,由於是由房委會提供按揭貸款擔保,是以不用申請按揭保險之下,白表買家最高可申請90%按揭,而綠表買家高可做95%按揭。房委會為居屋提供的擔保期是由單位「首次發售日期」起去計算30年,因此愈接近擔保完結日期,銀行或會下調按揭成數或年期。
金管局放寬按揭政策:對大齡居屋/公屋的影響
在放寬按揭前,對於白表買家,我們會建議要揀選由首次發售日期起計19年內的單位,會較能確保可做足25年的90%按揭,但於7月7日放寬按揭後,有大型銀行的做法是首次發售日期起計至成交當日年期不多於21年內,都大機會申請到。至於未補價公屋方面,年期限制亦由過去的14年延後至16年內。
如果超出上述年期,便有機會要扣減按揭成數又或是縮短貸款期。銀行的計算原則是於擔保期完結前,按揭成數降至70%以內水平。
舉例,如果以白表購入的未補居屋單位首次發售日期為1998年,餘下的擔保期只餘5年,如果要做90%按揭的話,貸款年期最長只可以做16年。如果想做最長25年按揭,按揭成數便要降至75%才可。至於首次發售日期早於1998年的話,一般最高只可以借70%,年期25年,同時要做壓力測試及不能加擔保人。如果是以綠表購入的話,由於最高按揭成數為95%,以上的最高年期計算要減一年。
白表購入未補價居屋,供款年期及按揭成數計算方法
白表買家按揭成數/ 年期 |
首次發售年份 | 90% | 85% | 80% | 75% |
2002 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 |
2001 | 23年 | 25年 | 25年 | 25年 |
2000 | 21年 | 24年 | 25年 | 25年 |
1999 | 19年 | 23年 | 25年 | 25年 |
1998 | 16年 | 19年 | 23年 | 25年 |
*以上為其中一間大型銀行計算方法,資料只供參考,一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。
再舉一個例子,可能可更清楚大齡居屋的年期計算及按揭成數變化,對供款壓力的影響。假設買入的未補價居屋單位為550萬元,由首次發售日期 為2000年1月1日,成交日期為2023年7月30日,由首次發售日期起計至成交日期去計算為23年,如買家想做90%按揭的話,供款期最長只可以做約20.9年,每月供款要2.48萬元﹔若然想拉長供款期至25年,按揭成數最高只可84.5%(465萬元),每月供款則為2.06萬元。
假設未補價居屋單位,買入價550萬元,息率3.625厘
首次發售日期起計: 23 年 | 按揭成數 | 年期 | 每月供款 |
如拉長貸款年期 | 84.5% | 25年 | 約$23,579 |
想借最盡 | 90% | 約20.9 年 | 約$28,313 |
以上假設息率: 3.5厘,以及單位首次發售日期: 01/01/2000,成交日期: 30/07/2023
*以上只供參考,一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。
以上例子為其中一家大型銀行的做法,在金管局放寬按揭措施後,不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上,有不同的計算方法,按揭年期及成數上或會有一點差異,建議購入前先行找專業人士做預先評估,以免失預算。
【Finance730 專欄作家:黃詠欣| 利嘉閣按揭代理董事總經理@ricacorpmortgage】
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