一如預期，賣地表中荃灣油柑頭「港人首次置業」(首置)用地，由於地價標金未達到政府所定的底價，所以不接納所接獲的一份標書。
地皮於上周五截標，僅收到1份標書，唯一入標財團為佳明集團，以佳明上市公司市值僅60多億，地皮最高估值大約36億元，已經佔了市值過半，恐怕佳明都係意圖「執死雞」，以超低價入標希望投得項目，可惜最後無法如願以償。
但引伸問題是，為何只有佳明一家小型發展商入標？以油柑頭首置地的「辛辣」條件，地產界早已預期作價不會理想，地皮最低估值僅1800元一方呎，以政府今年以來賣地一直表現不理想，用超低價入標，例如每呎1000元甚至800元，「執死雞」都有機會被接納，未來只要樓市好轉都有機會救返生？
發展商超低價入標不是沒有先例，本財政年度首幅賣得出住宅官地、位處西環堅尼地城西寧街地皮，由會德豐地產以17.2億元中標，折合每方呎樓面地價7071元，較去年11月同區地皮低26%，以每方呎樓面地價計，更是南豐2002年以3.1億元、每方呎樓面地價1981元中標北角英皇道地皮後，近21年來地價最低的港島官地。
但翻查地政總署之後以不記名方式公布全數6份標書的出價，最低出價的發展商僅4.88億元，每呎樓面地價僅2005元，相當於中標價的28.4%。當中有分入標，亦包括長實及新地等大型發展商，證明有「大孖沙」認為，「執死雞」做法仍可行，因為萬一其他發展商更加保守，就有機會以低價投得地皮，確保日後即使樓市持續下滑，仍能保證立於不敗之地。
再倒數今年3月批出旺角洗衣街大型商業地，由新地以約47億中標，每方呎樓面地價僅3103元，已經夠低啦啩！但地政總署之後以不記名方式公布兩家落選財團入標價，最低一家只有6.88億元，較中標價低85.5%，樓面呎價僅451元！！而且這個好大機會是由長實出價。See，果然是李澤鉅作風，「人有多大膽，地有多大產（剷平）」！
說回今次油柑頭首置地，可建樓面面積約104萬方呎，中標財團將須興建最少1940伙，是目前「賣地表」中面積最大的住宅地。不過當中條款被行內稱為過分「辛辣」，包括既有限呎（單位實用面積不得少於280方呎/ 最少七成單位實用面積不少於375方呎）及限價（單位須以市價八折出售，買家資格由政府決定），根據以往「首置」地的條款，規定買家為香港永久居民、從未在港擁有住宅物業，及符合資產上限。
因此盡管地皮鄰近私人住宅屋苑麗城花園，位置唔算差，但業界早已不看好成績，只是最終大發展商連「執死雞」運氣都不試，確實反映在高息環境下令他們忙於應付到期債務，避免重演內房沒頂之災，加上樓市前景不明朗，萬一今天的「執死雞價」變成他朝的「摸頂價」，就算現在賣多多樓也補不回未來的債務負擔，因此不排除未來首置盤會由市建局及房協接力頂上。
顯然今次流標事件的啟示，是今個財政年度政府的賣地收入已經「凍過水」。由當局罕有即時宣布，不再安排地皮重新拍賣，而是直接邀請房協發展荃灣首置地，有地產界人士認為，做法乃預期地皮底價短期內難以大幅調低，「無信心重新投標不再流標」，把地皮交由房協發展可避免出現尷尬情況。
政府今季仍會推出兩幅賣地表土地招標，其中一幅位於九龍東啟德的商住用地將於9月8日截標，市場估值約44.7億至59.5億元，另一幅是東涌住宅地，未落實招標時間，但按近年的流標紀錄，不論啟德或東涌（港鐵小蠔灣）均是重災區，恐怕以近期發展商的審慎取態，流標機會仍然是相當之高。
今年本港與各地恢復通關，財政司司長陳茂波定下的賣地目標是全年可達850億元，但實情樓市卻朝反方向發展，令地價收入也大受影響，綜合地政總署的賣地和補地價數據，今年4月以來財政年度約5個月，地價收入僅約33.8億元，當中包括上述唯一賣得出的西環地皮，其他收入均為補地價，這金額相當於預算850億元僅約4%。而相比去年同期正受第五波疫情影響，地價收入仍錄得逾135億元，即本年度期內收入按年急降75%。以本來全年財赤預算544億元計，恐怕今年度再次計錯數，赤字突破千億元機會也很大。
本來面對樓市逆轉，官員倘能誠實告訴市民「計錯數」也是情有可原，但可恥的是政府不單沒有將眼前危機開誠布公，財政司司長陳茂波反而堅持絕不會因為短期市場波動而動搖：北部都會區及交椅洲人工島的發展正在全速推行，這兩個策略增長區將促成香港「南金融、北創科」的新產業布局，並稱「兩個項目同時進行，在財務上是否可行呢？我們認為這兩個項目都是具經濟效益、值得投資的項目。」
更可怕是陳茂波仍然相信政府內部所謂專業測量測算，稱交椅洲人工島將來的賣地收益會遠高於造地發展成本，因此在財務上是完全可行。政府之前多次稱，人工島造價估算5800億元，日後能為庫房帶來賣地收入7500億元。
5800億的人工島作價╴已佔了財政儲備的76%，而且還未計北部都會區的「空頭支票」，陳茂波之前已表明會靠政府借貸支付相關開支，一旦最賣地收入差於預期、加上經濟一直無起色（我就唔信靠夜市可以帶動整體經濟發展），恐怕加稅之日以至政府財政出現問題，會在短期內就會發生。
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